物业之家讯：物业管理费久拖不交，转移房产或抵押登记时应否拉一条“警戒线”？遇有屋顶渗漏、电梯故障、墙面脱落等危险情况，物业公司可否“先斩后奏”紧急维修？今天上午，上海市人大就《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》举行立法听证会。如何既维护物业服务企业的合法利益，又保持物业服务企业的公共服务特性，这成为听证问题的实质。
业主欠费能不能限制卖房?
听证问题：修订草案第四十三条将欠交物业费的行为与物业的转移和抵押登记相联系的设计是否合理、可行？
草案条文：（物业服务费的承担）业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费。业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证，但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外。业主已经提供担保的，物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。
参加听证会的陈述人普遍表示，按时交纳物业服务费是业主应尽的义务，通过限制转移房地产或登记抵押，有利于保障物业服务企业维护日常运作。但也有一些陈述人提出，业主欠交物业费用的原因多样，应对物业服务企业的服务质量加强监督，公正客观地考核物业管理企业。
听证陈述人、长宁区第三房管办事处主任戴青表示，少数业主拒交物业管理费，直接影响到小区公共服务。由于业主欠交物业费用，不少物业公司只好减少夜间值班人员、垃圾清扫人员，直接导致物业管理服务水平下降，有些入不敷出的物业企业甚至被迫退出小区。长此以往，最终损害的是全体业主的整体利益。
听证陈述人、上海鼎高物业管理公司小区经理鞠宝船认为，业主交纳物业管理费用，购买的是公共服务和公共设施的使用权益，少数业主长期滞纳交费，致使物业服务企业陷入资金短缺，从而影响整体服务水平。业主的欠缴行为还会产生示范效应，对按时足额交纳管理费的业主造成不公。
物业管理费难收，物业公司徒唤奈何。听证陈述人、上海东湖物业管理公司总经理李风提出，物业公司面对业主欠费时，单方面追缴的成本很高。“物业公司通常不愿意打官司。一件案子的律师费至少500元，物业公司承担不起。就是迫不得已打起官司，也不见得能要到钱。即便追回了欠款，物业公司早已与业主交恶，这样的后果也不是我们想看到的。”在一些中高端楼盘，业主中不少是外地投资客，遇到欠缴物业费时，业主的手机经常打不通。
不少陈述人也提出，业主欠缴物业费的原因错综复杂，既有物业服务质量不过关，也有一些历史形成的原因。听证陈述人、新民晚报社区版编辑王弘提出，不同业主对物业服务的预期往往不同，物业服务质量不好而影响少数人利益，这些“少数人利益”应该如何维护？对于小区群租等现象，物业公司没有执法权限，除了上门劝告别无他法，最终也会影响业主的交费热情。上海天梭物业管理公司员工谢俊提出，相关法规在欠交物业费用的业主采取“惩罚措施”，对物业服务企业的不作为也应设立相应“惩罚措施”，以体现法律的“公平公正对等”。
听证陈述人、上海虹桥正瀚律师事务所合伙人姜竑建议，房地产登记机构、法院、仲裁委等相关机构做好沟通协调，对法规的适用对象、操作流程等达成共识。对于存量房的物业费管理方式，应在签署买卖合同时明确约定，“凡是限制产权交易的因素，均应标准化写入买卖合同。”
