紧急维修可否”先斩后奏”？
听证问题：修订草案第六十四条关于强制维修和紧急维修的规定是否有必要，程序设计是否合理、可行。
草案条文：（物业强制维修和紧急维修）发生下列严重影响房屋使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：屋顶、外墙渗漏的；电梯、水泵故障影响正常使用的；外墙墙面有脱落危险的；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；其他严重影响房屋使用和安全的情况。
前款规定涉及维修费用，按照管理规约规定或者经具有相应资质的中介机构审价后，由相关责任人承担或者在专项维修资金中直接列支。物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
房屋安全隐患涉及业主人身安全，以往物业公司动用维修基金，往往遇到业主表决难的“瓶颈”，有时出现顶楼漏水时楼上人家心急如焚，楼下人家坦然处之。听证陈述人戴青、鞠宝船等都认为，屋顶渗漏、外墙面剥落、消防设施老化等，影响到全体业主的公共安全，需要物业公司采取应急措施防患于未然。但现在遇到紧急维修时，往往是物业企业先行垫资，事后待业主大会三分之二表决通过，再能从公共维修资金中支付，一旦业主大会没有通过，或者业主对维修质量存疑，这笔费用就只能由物业企业自己“吃进”。建议简化强制或紧急维修的程序。
部分听证陈述人提出，法规草案中的“严重影响房屋使用和安全的紧急情况”，容易在业主和物业公司间产生认识上的分歧，究竟什么样的损坏才是严重和紧急的？建议建立物业企业与区房屋紧急维修中心的联动机制，遇到屋顶漏水等“紧急情况”时，由后者到现场鉴定是否需要紧急维修。
听证陈述人、业主代表韩钦德认为，房屋维修中要努力防止猫腻和腐败，政府部门可选定资质良好、信誉可靠的维修企业名单，遇有紧急维修等情况时，由这些企业进行公开招投标。听证陈述人、业主代表楼伯飞建议，紧急维修后要进行审计，把好资金的使用关。
听证陈述人、闸北区宝山路街道市政科的邵键烜认为，小区房屋的维修方案确定之后，一般都会由第三方施工，施工用材、用工等完全可控，所谓有猫腻的空间基本不大，关键是遇到维修时如何确定维修方案，“有些业主是非专业人士，对不同的方案举棋不定，建议房管部门协调确定方案。”
