★中国物业服务网调查连线：市房产局物业管理处 公共收益属于全体业主
小区内的广告、停车等收益，到底属于谁呢？这部分收益又该如何处置？ “星期天调查”采访了市房产局物业管理处物业管理科。
物业管理科李波科长告诉记者，相关法规已明确规定，利用小区共有部分进行经营所获得的收益，应当属于小区业主共有。 “这是一个新事物，2007年 《物权法》出台后，各地都曾存在过类似案例。去年最高人民法院出台了司法解释，更明确规定了这部分收益属于全体业主。”李科长说。
李科长说，小区的公共收益，主要集中在小区公共场所的停车收入和广告收入，也包括一些商家进驻小区搞促销时缴纳的摊位费等。他介绍说，随着法律意识的增长，市民对这一问题的关注已有所增加： “2009年，我们接到了近10位市民对这个问题的咨询。”
对于小区公共收益该如何处置，李科长认为应由业主大会决定，可主要用于弥补物业维修资金和支撑业委会的工作，如果数额较大，也可由业主大会决定实行分红。 “这里所说的公共收益，并不是指小区公共部分的全部收入，它首先要去除物业公司对此的经营成本，因为毕竟是物业公司付出了劳动才使它产生收益的。”他强调说。
物业公司在对小区公共部位进行经营，是否需要经过业主同意呢？李科长表示，从理论上来说，是必须经过业主大会同意的，但是由于许多小区在实际操作上存在差异，也可能只是向业主大会有过交待。 “受入住率的限制，前期物业阶段就很难召开业主大会。就算入住率达到了，也不是每一个小区都能开成业主大会。”
对于小区公共部分的收支情况，李科长认为必须向业委会公布，但不一定要向全体业主公布。 “理论上应当向业主大会公布，但因为其中可能涉及一些广告客户的商业机密，因此最好由业委会决定是否公布。不过，任何业主存在疑问，都应当可以查询。”
市房地产行业协会物业专业委员会
物业服务公司 “不排除有物业公司做得不规范”
市房地产行业协会物业专业委员会马文新主任亦向记者表示，根据目前法律法规，小区共有部位的收益属于全体业主已没有疑义，物业公司在对公共部位进行经营前，应当事先征求业主的同意，事后也要定期公布收支情况。
对于这部分收益的处置，马主任认为应主要用于补充小区物业管理费和维修费，而不是直接向业主分红。 “株洲市的物业公司基本上处于经营不好的一个状态，40％的在亏本，40％的处于保本，只有20％的有赢利，因此，能补充一点就补充一点。”
对此，许多物业公司表示认同。 “我们现在每年亏损20多万，公共收益也全部用在了小区维护，如果有剩余，该向业主分成的我们自然会分下去。”明珠物业公司总经理林新平说。
湘银物业公司总经理凌邦军亦表示，应理性看待小区公共收益这个 “新事物”。 “属于全体业主共有有多个途径，并非说一定要进入住户口袋，弥补到物业管理费中也是一个途径。”
多数物业公司均表示，目前株洲物业费标准普遍过低，物业公司多数处于经营困境，能有一些收益，对小区的维护和建设亦是好事。一些物业人士说，由于部分住户不能正确理解物业概念，物业费缴纳不积极，也常常使物业公司雪上加霜。
对此，凌邦军认为，不管怎样，物业公司应当以搞好服务为主业，不能过分追求经营性的收益， “那样就是想歪点子了。”
而对于绝大部分受访者表示对小区公共收益 “毫不知情”这一质疑，马主任表示 “不排除有些物业公司做得不规范。”但也有一些物业公司认为住户也有自身的原因。 “很多业主不关心小区的事情，连小区是否有业委会都不清楚，业主大会也从来不参加，没看到我们的公示也是常有的事情。”
★网民原声
五行缺钱：知道这回事，但是物业从未公开过这些收支情况，我们小区现在连业主委员会都冇得。
阿思瀚：这种事情真的很少人知道，不是因为不想去争取，而是压根就不知道。希望通过此次调查后，市民能够重视维护自身权益的重要性。
呼风唤雨：在我居住的小区内一直没看见过物业有什么额外的收入……其实，我倒是盼望物业能有额外的收入。假若有额外的收入我第一个提议给物业涨工资，业主尽量少去争着要分红......我是小区业委会委员，只要物业公司还在尽职尽责，我一般都会提醒大家少去折腾物业公司......
brightsky：只知道要交物业费，没想到物业收益还有分红，小区能把物业管好就不错了。
风中的风：国外相关经验是，开立一账户，所有属于小区收益的款项直接进入账户，不经物业之手，牧业公司只收取应得的 “物业管理费”，公共收益账目定期请会计事务所审计。国内缺乏公民自治的传统和意识，相关法规监管也不到位，要找到既有效又省心，又适于本土操作的措施，房产局和业主都得进一步探索。
