对城中村物业管理的探讨
深圳市龙泉物业管理有限公司 江国忠
摘要：本文针对城中村的特点及所存在的问题，根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议，认为在城中村实施物业管理，需完善基础设施建设，切实抓好安全防范和环境卫生工作，重视对流动人口的管理和社区服务措施的落实。同时，政府在政策、资金和宣传等方面的大力支持和推动，是切实抓好城中村物业管理工作的强有力保障。
伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进，27万农民完成了身份转换，两区整体转入城市化，镇改为街道，行政村转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区，物业分散，总体规模大，形成了在城市地域范围内，具有居住小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们称之为城中村。
如何做好城中村的物业管理工作已成为我们物业管理人的一个新课题。笔者根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，通过对原城中村状况的分析，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议。
一、原城中村的状况分析
（一）基础设施不完善
城中村普遍存在的现象是规划设计不合理，市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施的布局不合理，不能发挥其应有的功能。
（二）环境卫生状况差
城中村环境卫生状况差，公共卫生管理不到位。由于城中村整体规划不良，后续管理不到位，路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，路面污水横流、垃圾成堆，占道经营、车辆随意摆放等现象随处可见，与现代城市形象格格不入。
（三）存在严重的社会治安问题
城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。
出现城中村这种状况的根源，是由于缺乏统一的规划和严格的管理造成的。随着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，而政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、管理措施，从而产生了这些问题。城中村不论是从基础设施建设，还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理的规范住宅小区存在很大的差距。
二、城中村物业管理工作的实践
我物业公司在多年住宅小区物业管理经验的基础上，于2005年正式接管了龙胜村。从A、B、C、D四个区域，到村市场和村公园的接管，经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。龙胜村总建筑面积16.5万平方米，房屋240栋，居住人口约15000人，其中外来流动人口占了90%。通过实施全面物业管理，与原接管前相比有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境，小区发案率大幅下降，由原来的每月20多起到现在的不到5起；房屋的出租率由原来的不到80%到现在的99%以上，基本上无空置房；房屋租金增长率在35%以上，两房一厅的房子，原来租金为400元/月，现在可租到550元/月。2006年度，龙胜村被评为大浪街道城中村物业管理中唯一的一个“宝安区环境卫生达标社区”。笔者认为龙胜村作为一个典型的城中村小区能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得了巨大改善，与实施以下的相关物业管理工作密不可分。
（一）立足社区改造，扎实抓好基础工作
社区基础设施的完善是城中村物业管理工作得以正常开展的首要条件。根据龙胜村各个区域的具体情况，投入资金进行先期整治，改造严重老化破旧的道路和地下排污管道8处，修复消火栓设备3处，设置道闸6个，封闭出入口4个，为推行物业管理打下坚实的基础。
（二）采用封闭式管理，做好安全防范管理工作
安全有序的生活环境是社区居民安居乐业的重要保障。对龙胜村采用封闭式管理，各岗位分3班倒24小时轮流值班。对进出小区的车辆实行发卡登记制度，确保一车一卡通行；配置摩托车2部、自行车6部，建立巡逻队制度，监督盘查可疑情况；对消防设施的检查实行签到制度；对大件物品的搬运采取业主确认放行的办法。接管的第一年，共抓获小偷15人次，盗车团伙1个，抢劫7起，配合公安机关抓获犯罪嫌疑人40多人次，制止、处理斗殴事件5起，协调解决家庭纠纷、邻里纠纷30多起，有效地维护了小区的安全秩序。
（三）从根本上落实环境卫生工作
环境卫生管理是城中村物业管理中一项日常管理服务工作。仅在刚接管的第一个月，就清理沙井538个，清理残留垃圾300多车。在工作中严格执行卫生检查监督制度，对生活垃圾实行日产日清，防止卫生死角出现；对市场等公共场所实行定期冲洗、定期消杀、定期灭鼠的办法，为居民创造干净、整洁、有序的良好卫生环境。
（四）重点抓好对流动人口管理和社区服务
由于城中村流动人口所占比例相当大，重点抓好流动人口的管理工作是城中村物业管理的关键。首先，在档案管理方面，通过与辖区户管工作人员的互动，以户为单位进行居住人员的资料归档工作，并对人员变动情况进行跟踪，以便及时对档案资料进行更新，了解居住人员的基本情况。同时积极协助居委会做好计划生育的宣传和服务工作。其次，通过对社会动态和政府相关文件的宣传，为住户提供最为关注的信息。开展积极向上的社区文体活动，通过举办“大家乐”、蓝球比赛等丰富居民的文化生活。对住户的投诉进行及时的跟踪和处理，并做到有落实有反馈。
（五）及时调整收费方式
物业管理费的收取工作，必须以方便居民为出发点。刚开始，按合同约定逐户上门收取管理费，与居民的休息时间发生了冲突，实施起来困难很大。通过征询意见，改为原则上不向承租户个别收费，而向整栋楼宇的业主或代管人统一收取；由原来的每个月收取一次管理费转变为每个季度收取一次。由于调整了收费方式，管理费的收缴率大幅提升，由原来的不到30%增加到65%以上。
三、城中村实施物业管理过程中出现的问题和解决问题的建议
（一）缺乏维修基金筹集机制
物业管理企业在进驻时，由于缺乏先期整治资金，致使社区设施老化、破旧，消防配套设施不完善等问题得不到根本的解决，程度不同地存在着管理隐患；随着时间的推移，公共设施设备日后的维修、改造也需要资金保障。通过企业为社区整治补充投入大笔资金是不现实的，笔者认为建立以城中村为对象的专项维修基金制度是切实可行的办法，这就要求政府制定出城中村专项维修基金的筹集办法及实施细则，以切实保证城中村设施设备的改造及维修费用的落实。
（二）物业管理用房的缺乏
城中村没有物业管理用房，管理用房及员工住房皆由物业管理企业自行租赁解决，不仅给日常管理带来许多不便，而且加大了物管企业的成本支出。笔者认为从建设和谐社会的角度出发，由政府出面解决物业管理用房应是切实可行的办法，比如由政府出面在社区适当的空地加建临时建筑作为物业管理用房就是一个解决的方法。
（三）收费标准偏低，“收费难”的问题突出
在城中村实施物业管理工作中，普遍存在收费标准偏低的问题。以龙胜村为例，住房收费标准为每月0.25元/平方米，商铺为每月0.65元/平方米，相对其管理成本而言明显偏低，单靠管理费收入根本不足以维持公司的基本开支。“收费难”问题原因比较复杂，首要原因是不少社区居民缺乏物业管理消费意识，缴费积极性很低，存在既想有物业管理又不愿交费的思想。有些住户存在“搭便车”的思想，认为我不交费用总有人会交，找出种种借口迟交或不交费；其次，法规上没有强制推行物业管理的规定，政策上缺乏足够的支持。诸如此类的问题，需要政府相关部门在多方面给予正面引导，培养社区居民树立物业管理消费意识。建议政府尽快出台相关法律法规，及时解决城中村物业管理过程中出现的问题。
可喜的是，为了推进城中村的物业管理工作，深圳市宝安区已于2006年出台了相关规定。在《宝安区推广社区物业管理暂行办法》及配套文件中，确定由区政府和街道办各承担50%，在引进物业管理时，按社区建筑总面积每平方米15元核拔完善公共配套设施的经费补助。物业管理企业进驻的前三个月，可获管理区域内每平方米建筑面积每月0.20元的前期管理经费补助；并可享受三年的管理经费补贴：第一年补贴管理费的80%，第二年补贴60%，第三年补贴40%。这将在很大程度上解决了物业管理企业实施管理初期的经费问题，也为其他城市和地区的城中村物业管理的实施提供了借鉴。
城中村引进物业管理是一个新的课题，是适应当今时代发展，提高社区居民的生活水平，完善社区功能，消除安全隐患，促进资源效能发挥的必然需要，也是促进和谐社会的重要组成部分。
总而言之，在城中村实施物业管理的过程中，不但需要我们物业管理人的探索和实践，更重要的是需要在政府和社会各界的支持下，把物业管理与社区建设有机结合起来，为探索出适合当前实际的城中村物业管理模式而共同努力。
