物业之家Pm86.com讯：近日，记者从珠海市物业管理行业协会了解到，由于人力成本上涨、政府指导价迟迟不调，以及无维修基金等原因，目前老旧小区的物业管理陷入瓶颈，今年或有50多个老旧小区面临物管撤出问题，而有的物管公司还采取“打包”退出措施，年内将退出10多个老旧小区。
压力倍增 “打包”退出十余个小区
近期，在邮政小区物管撤出后，霞光苑小区的“管家”也开始撤离。
“当初接手老旧小区，是因为当年的人力成本较低，请个保安每个月五六百元即可搞定，现在保安的工资成本已经上升到2500多元。”在我市进驻80多个小区的一家物业管理公司的蔡总介绍，接手的小区中，23个小型及老旧小区目前已倒贴300多万元，今年将“打包”退出10多个老旧小区。
蔡总告诉记者，公司不得不从其他盈利的高档小区调配资金，以弥补亏损。“首先是人力成本大幅上涨，政府指导价多年未变，且无维修基金，对于物管公司而言，压力非常大。”他坦言，根据珠海市城区住宅小区物业管理服务所收费办法规定，一级小区多层收费最多为每平方米0.55元，多层带电梯的最多为每平方米1.2元，政府指导价远远低于周边城市。
“一事一愁” 老旧小区长期无业委会
业内人士表示，“一事一筹”的原则在实际运用中非常困难，业内无奈地戏称是“一事一愁”，“遇到电梯更换等整改问题，临时向一户户业主筹集资金，很是困难。”
无独有偶，另一家此前由开发商支撑、后独立运营的物业管理公司负责人罗总介绍，目前公司管理的10多个老旧小区，今年将退出2个。他坦言，公司目前每年都亏损二三十万元。“如果不是为了维护品牌，降低管理质量也许可以维持，但品牌砸不起啊。”该负责人认为。
能否通过提价方式解决问题？对此，该负责人介绍，老旧小区存在长期无业委会的局面，根据物价部门规定，如要提价需经业委会同意方可，否则不能实行。
恶性循环 年底是物管撤出高峰期
对于维护老旧小区难的问题，珠海市物业管理行业协会秘书长周赛群表示，由于历史原因，上世纪80、90年代建成的老旧小区中，不少存在建筑质量差、规模偏小的问题，维护成本高。
“近十年来，珠海的物业管理一直处于恶性循环的状态。”周赛群告诉记者，根据掌握的情况，今年年底前将是物管撤出高峰期，“今年物管公司酝酿协商退出的老旧小区，将达到五六十个。”
“目前珠海的最低工资标准，已经上调多次，对于人工成本占到60％的物管行业来讲，压力相当大。”他表示，为了生计，不少管理公司通过偷工减料、降低服务质量来维持。也有少部分通过提价维持了下来。
周赛群介绍，电梯年审费增加，也是“管家们”面临的新问题。为此，他算了一笔账，今年新香洲的一个小区，高层每台电梯年审费为2000多元，低层为1000多元，每天比去年平均涨幅为300-400元，而该小区共70台电梯，一年电梯年审费就为14万元，比去年上涨2万多元。
老旧小区之痛：拒缴管理费 新管家难寻
今年3月底，邮政小区的物业管理公司撤出，120多户业主每天出入，要面临黑灯瞎火的局面。自从“管家”离开后，小区卫生由居委会请来的环卫所清洁工人负责打扫，每月每户居民缴卫生费8元，但保安人员却没了着落。
小区热心居民邓叔说，邮政小区前任物管在5年前进驻，开始时服务质量不错，每月每户缴费30元至56元左右。后来由于大量业主不缴管理费，导致物业管理公司无法维持。
“当时只有42户缴费，80多户不缴费。”邓叔说，小区此前为单位分房，房改前由单位负责管理，业主享受惯了免费服务，后来物管接手，不肯缴费。
“不少业主的缴费意识很差，即使是现在每个月8元的垃圾费，也有很多人欠缴。”至于业委会能否成立，他也表示无力，目前少有热心人士肯牵头。“即使成立了业委会，但是管理费收不上来，不会有新物管肯进来的。”邓叔说，居民要实现自己管，也是很不容易的。
去留抉择之难：亏损仍维持 涨价留物管
这边厢邮政小区难寻物管，那边厢前山河边的一个老旧小区，则通过业主同意后，物管通过提价留了下来。据介绍，有820多户业主的该小区，1999年开始投入使用。十多年来，小区一直采取物管费每平方0.55元的收费标准，在今年3月珠海最低工资标准调整后，物业管理公司开始调价。
“我们当时和业主商量，公司从多年前就开始亏损了，但一直在维持，这次最低标准调后，算了账后，发现实在是做不下去了。”公司负责人李经理介绍，只有两条路，要么降低服务标准，要么涨价，不少业主考虑到降低服务标准，二手房的房价会跟着降低，最后选择了涨价方式，将费用提到每平方米0.8元。
欠缴费用之惑：管理费涨价 多业主理解
李经理算了笔账，该小区保安人员12人，每月工资为2600元左右，清洁工27人，每月工资为1390元，电工为2200元，绿化工每月需1800元。小区停车费为每月70元，管理费加停车费收入为每月7万多元。“收费率是85％，每个月都要倒贴几千元。”李经理介绍。
“现在什么都涨价了，连买菜都涨，物业管理费涨价，我们可以理解的。”该小区的退休老人陈姨介绍，更何况小区多年来都未涨价，如今涨幅为0.25元，是可以接受的。
不过，李经理介绍，目前小区内还有18户对涨价表示不满，仍然拖欠着管理费，对这部分业主，她表示只能靠慢慢说服。
