小区会所被改变用途，业主与物业因停车收费问题起争执，物业管理账目不明，小区有人乱搭乱盖没人管……在广西市，类似这样与物业管理有关的问题层出不穷。在这些现象的背后，也凸显我区有关物业管理的法规不够完善的问题。昨日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，《广西壮族自治区物业管理条例（修订征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）已经公布，公开征求社会各界的意见。
各界人士可以在7月25日前通过电子邮件、信函等方式提出意见和建议。通讯地址：南宁市金湖路58号广西壮族自治区住房和城乡建设厅法规处，邮政编码：530028；电子邮箱：jstfgc2016@126.com。
业主大会成立门槛降低
《意见稿》第七条规定，物业管理区域内，交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，且经占全体业主百分之十以上的业主书面申请成立业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。
解读：在现行条例中，对于业主的界定并没有明确。《意见稿》制定时，参考了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
对于业主大会，现行条例规定，物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，或者实际使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。被认为门槛太高。《意见稿》将业主大会成立的前提条件进行了修改，降低了门槛。
业主共同决定事项大为增加
《意见稿》：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备；物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；改变共有部位的用途；利用共有部位进行经营以及所得收益的分配与使用；申请合并或者分立物业管理区域；业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。
解读：在南宁市，关于会所、车库等共有部位用途被改变的现象屡有出现，由此引发业主与开发商、物业之间的争端。在现行条例中，对此并没有明确的条文规定。
除了明确须经业主共同决定的事项外，《意见稿》还规定，决定筹集和使用专项维修资金，物业服务内容、标准以及物业服务收费方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定申请合并或者分立物业管理区域时，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业委会任期增加到3年
《意见稿》：召开业主大会以及业主大会作出决定，应当依照国家有关法律、行政法规的规定进行。业主可以书面委托代理人出席业主大会。业主大会每年至少召开一次，由业主委员会召集。百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会。业主委员会不履行召集业主大会职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开业主大会。
业主委员会经业主大会选举产生，执行业主大会决定。业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员最少为5人以上单数。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期3年。
解读：现行条例中，业主投票权数按照业主拥有的物业建筑面积计算。而《意见稿》将这一内容删除。同时，关于业主代表大会的内容也被删除，只保留业主大会这一项。对于业委会委员的人数，现行条例规定最少为5人。《意见稿》提出最少为5人以上单数。同时，业委会委员每届任期由两年增至3年，这也是基于任期短的现状，有利于保持物业管理的稳定。
车位数少于房屋套数时不得将车位外售
《意见稿》：建设单位应当在预售或者现售物业时一并公布本物业管理区域内的车位和车库的数量、售价或者租金。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要。车位、车库数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位或者业主不得将车位、车库转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。本物业管理区域业主以外的人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
解读：随着机动车保有量的不断增加，停车问题日趋突出，不少小区的车位不足，由此引发的问题不断出现。在现行条例中，没有关于小区停车设施方面的条文。这次《意见稿》专门用两条对停车问题进行规定。小区车位、车库应首先满足业主的需求。在车位少、住户多的情况下，规定不得将车位转让或出租给非小区业主，这也是缓解小区停车难的一种措施。
