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今年，万科曾做过调查，有75%的客户选择万科是因为物业管理。万科总裁郁亮在谈及对万科未来的规划时，更希望未来万科的物业管理能够独立上市。深圳的物业管理如何才能够做得更好？怎样才能走出当前建管“父子兵”的圈子？我们邀请到万科物管第一任总经理陈之平、深圳物业管理协会副会长曹阳、深圳市开元国际物业管理有限公司总经理黄玮共同探讨。我们发现，市场化既是过去深圳物管领跑行业的制胜法宝，也是未来继续前行的必经之路。无论是引进流程中的招投标，还是物业管理费与物价的联动机制，更加彻底的“市场化”都已显得极为迫切。可以说，若希望一个物业管理公司发展壮大，把它交给市场吧。
好的物业服务，应该是对物业的二次开发
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近年来，深圳的物业服务理念和行业有哪些突出变化？
从单一物业服务向社区综合服务转变。
“一是业主接受物业服务的消费观念增强；二是客户维权意识在提升；三是物业服务向理性转变。”招商物业相关负责人总结道，深圳物业服务行业正由粗放式发展向精细化发展转变，由单一的物业服务模式向社区综合服务模式转变，由传统的线下服务模式向现代化的线上数字化服务模式转变。
可见的是，很多创意在各小区里涌现，如物管参与小区中介，给业主提供物业租售服务；设置“社区综合服务平台”，利用网络组织业主互动、实现社区配送；开展“到家”服务，免费上门清洗空调、养护门窗等。“现在的行业竞争越来越激烈，依附于开发商以外的专业物管公司也越来越多，很大程度上刺激了行业创新，大家都在各施招数赢得业主的心。”开元国际物业管理有限公司总经理黄玮说。
同时，由于深圳土地资源稀缺，房地产开发量已在逐年下降，与之相关的物业服务行业容量增速也就减缓，于是很多物管公司开始走出去，像“深系房企”一样布局全国，逐渐地深圳也成了物管行业的总部基地。
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深圳物管当前最需要改善的是什么？
物业管理，首先回归“物业的管理”。
万科物管首任总经理陈之平表示，如今物管进入一个误区，过于强调服务，反而在一些基础方面做得不够，他认为，当前深圳物管最需要做的是正本清源，回归到“物业的管理”，而非仅仅是服务。
“真正的物业管理首先是对物业的管理，更为专业、高效的管理。”陈之平说，一个好的物管，可以有效延长建筑物的使用寿命，以电梯为例，维护得好可以使用20-25年，维护不好7-8年就开始故障频出。
他指出，如今的物管服务强调态度多过实质内容，“考验保安是否对我微笑，是否帮我提东西，这些当然也很重要，但是真正的基础是要帮助业主验收公共区域的各种硬件设施，在后期维护是否依然如常”。如果还能更专业一点，比如一个社区停车位不足，能否通过专业管理提高使用率，帮助业主解决实际问题。“好的物业管理，应该是对物业的二次开发。”
即便涉及到服务，他也建议物管公司应更有针对性，而不是一股脑全端出来，既浪费钱，又未必能够帮业主解决问题。
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当前物业服务行业面临的困难在哪里？有何改善建议？
成本高涨入不敷出，未来物管要懂得控制成本。
多家物管公司负责人第一反映的就是成本问题。“2009年开始，各项成本大涨，尤其人工，之前在项目总成本中的占比大概50%，现在接近70%了。”黄玮说。与此同时，就各类物业管理费的定价，深圳有明确的上限规定，物管提价有难度。所以，利润降低甚至亏损，成了大部分物管公司面临的困境。“行业的平均利润率呈下降趋势，部分企业生存状况不容乐观。”招商物业在它们的年度报告中这样陈述。
然而，业主们则认为，物管公司不能总以经营问题为由涨物管费，有些物管公司财务并不透明，不知是否真的入不敷出，而且很多物管公司至今仍只是提供简单的“四保”等基础服务，并不能让业主感觉到增值。
“整个房地产行业已告别黄金期，往后将比较平稳发展，相关联的物业服务行业也将加剧竞争，所以一要懂得控制成本，二要更加加强服务，取得业主的信赖和认可。”黄玮说，他同时呼吁推进物业服务市场化，建立服务价格与服务品质、服务价格与服务成本之间的合理联动机制，促进物业服务等价服务。
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深圳不少物业都是“建管父子兵”，物业服务如何才能成为一个更为独立的行业？
“市场化”是物管独立的必经之路。
陈之平指出，物业公司引入需要“市场化”。“从2003年9月1日中国物业管理条例颁布，要求建管分离，项目预售之前必须通过招拍挂的形式选择物业管理公司，如今8年过去了，为什么依然都是开发商旗下的物管公司中标呢？”陈之平分析，如果物管公司定位成开发商的防火墙，这个行业将永远无法发展壮大，“让开发商每平方米拨出20块钱来补贴物管是很容易做到的，但是这种非市场化的运作，将阻碍行业的发展，我相信未来一定是业主需要怎样的服务就找怎样的物管公司，这些都需要市场来调节”。
同时，陈之平还认为如今的政府“指导价”心情可以理解，对于行业发展却并无益处，“银杏和杨树，五星级酒店大堂和仅仅贴瓷砖的大堂，养护成本都是完全不同的，指导价如何面面俱到”？对此，深圳物管协会副会长曹阳亦深表同感：“在消费高企的深圳，由指导价形成的不完全市场化，给人口密集的物管行业带来经营困境。”
