C 探究 恶性循环并非无法可解
市民们在选择小区时，买的并不仅仅是一套房子，更深层的心愿是为了追寻一个理想的家园。家本是每个人温馨的港湾，却因与物业矛盾频发，港湾内一石激起千层浪。
因为维权艰难，业主们在这场“护家行动”中并不占优势，而物业公司也有说不出的委屈。一面是物业公司的入不敷出，一面是业主对物业服务的不满，这场拉锯战背后凸显的是物业管理经营制度的落后以及居民对物业管理制度的不了解。
“物业和业主并非是对立面，关系处理得好，大家可以亲如一家人。”长沙县住房保障局城市房屋拆迁物业管理办公室主任陈允忠告诉记者，目前，一些小区的业主和物业公司之所以矛盾不断，固然有各自不同的原因，但其根本在于双方无法互相理解。
物业的职责到底有哪些?
在维权时，你是否分析过，这些问题究竟是由开发商还是物业公司造成的?比如，部分小区存在开发商遗留下来的房屋质量问题，或在建房时未完善设施，导致交房后水电工程故障频发。而开发商交房后撒手不管，业主们只好将气撒到物业公司头上，并错误地以为拒缴物业管理费就能解决问题，可这些问题却并不在物业公司的管理职责之内。
长沙市物业管理协会办公室王主任介绍，按照相关条例规定，物业公司的服务范围包括：小区绿化、公共卫生、道路、设备的维护、代收水电费等，许多类似开发商遗留问题并不在物业处理范围之内。业主也有其职责，成立业主委员会，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用。在此基础上，业主与物业公司达成相互理解，并共同营造良好居住环境。
做好综合经营服务或成物业出路
经费问题是目前不少物业公司运营的最大障碍。物业公司在经费有限的情况下难以保证服务质量，也成为与业主频发矛盾的症结所在。据了解，物业管理行业只是微利行业，在目前各大物业公司的成本构成中，人工成本占到物业管理费总额的45%、清洁方面占到10%、工程维护占15%、园林维护和社区活动占5%、管理成本占17%，加上其他不可预计费用3%， 总成本占到资金总额的95%，因此留给物业公司的利润空间只有5%左右。
长沙市物业管理协会办公室王主任介绍，很多物业公司在经费紧缺的情况下，便采取减少保洁、保安等员工数量的办法，来保证相对稳定的费用。这就容易因一些琐事引发矛盾，矛盾爆发后，大部分业主又以拖欠物管费的方式来抗议。如此一来，就陷入了一种怪圈。因此，物业公司也应寻找新出路。
“除了收物业管理费，物业公司还可开展新的盈利项目，实现企业盈利，提高物业管理水平。”陈允忠说，目前大部分物业公司都采取开辟物业综合经营服务的方式增加盈利，开展多种特约便民的经营服务，既能方便居民生活，又能增加物业公司盈利。
同时，有关职能部门不仅要加强监督管理，更有必要组织物业公司人员认真学习条例内容，以便规范行为，提高行业自律。
公开账目明细有益于减少摩擦
据长沙县物价局介绍，物业公司的物业服务费和停车收费都须经物价部门批准，并公示收费标准，亮证收费。物业公司如要提高收费标准，须经小区业主委员会或业主大会同意后，报物价部门按新标准发证后方可收取。
此外，针对引起业主和物业意见分歧的停车费，长沙县物价局表示，物业公司在小区室外非规划停车区域内的停车收费，因为占用的是公共面积，其停车服务费用(30元/月)归物业公司所有外，其余部分由物业公司和业主共同协商使用。因此建议物业公司公布账目明细，这样的透明操作有利于减少和业主之间的矛盾。
业主们可通过成立业主委员会来行使共同管理权。业主委员会代表全体业主，对与物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主们甚至可以通过业主委员会来选聘、解聘物业公司。此外，如果小区的公共部位和共用设施、设备需要进行维修养护，可以通过业主委员会动用公共维修基金。这笔基金在购买新建商品房时业主所交房款里都已包含，是上交到房管部门的，物业公司无权私自提取，只有在公共设施出现严重损坏时才可申请使用。
