物业公司抱怨收不到物业费、无法开展正常服务，小区居民抱怨物业服务不好、物业费交得冤……今后，这种物业管理的恶性循环现象将得到有效解决。昨从无锡市物管协会举办的专题报告会得悉，新修订的《江苏省物业管理条例》将于5月1日起正式施行。
这部新《条例》对小区车位出售出租、公共维修资金应急使用等问题是如何规定的？公共维修基金怎样有效使用？对不交物业费的“老赖”有什么约束性规定？针对这些热点问题，参与条例修订的省人大常委会法制工委副主任刘克希特意来锡，进行了权威解读。
关键词：车位车库
【变化一】小区车位、车库不能只售不租
一面是小区地下车库停放的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，停车难一直是物业管理的一大难题。
刘克希介绍，对于有产权的可售车位，新《条例》并不禁止开发商全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商拒不出租，导致资源大量闲置。新《条例》对此做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时，应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。新《条例》还制定了处罚条款：对未出售或附赠的车位、车库，建设单位只售不租的，最高可处十万元以上五十万元以下罚款。此外，在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。
【变化二】人防工程的车位最多租三年
人防工程的停车位不得出售，只能出租。有些开发商为回笼资金“变相出售”，硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签。
新《条例》要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
关键词：公共维修资金
【变化一】六种情形可应急提取
住宅专项维修资金属于全体业主所有。根据国家规定，动用这笔钱，必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要通过两个“三分之二”条件，根本不现实。如果发生紧急情况怎么办？
新《条例》明确了应急之法：包括屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形在内的六种情况，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
【变化二】八成以上维修资金可存定期
让公共维修资金“钱生钱”是新《条例》的一大亮点。据悉，由于不少建筑尚在保修期内，该资金使用率非常低，大量的资金以活期形式沉淀在银行。新《条例》规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。业内人士称，此举可使小区维修资金利息收益增值不少，为今后设施设备的大修、更换提供有力的资金来源。
