住宅专项维修资金“难”归集
“维修资金归集难是兰州物业行业面临的主要问题之一”，市房产局局长敬国华[0.00%]在记者采访时说，“我市在2009年出台政策，2010年开始归集，住宅专项维修资金归集起步较晚，导致2010年以前的住宅大部分没有专项维修资金，维修资金归集遗留问题已经给居民的安居乐业和物业行业的良性发展带来严重影响。”
住宅专项维修资金就是房屋的养老资金，根据有关规定，公有住房出售时，多层按售房款的20%、高层按售房款的30%，个人缴纳2%的比例归集，统一缴存到公积金中心管理，这部分房屋的维修资金多数已经归集到位。但商品房部分，自2006年起，我市的开发商开始陆续代收住宅维修资金，但没有纳入政府监管。2009年年底，《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》正式出台，“专户存储、政府监管”的新型管理模式正式推行，因此，2010年之后新建物业只要办理房屋产权的，维修资金已全部归集。目前，已归集到指定银行专户管理的维修资金3.4亿元，涉及174家开发建设单位，328个物业小区的1135幢楼。但在2009年之前，80%以上住宅项目没有归集，还有部分虽已归集，但未交纳至维修资金专户管理，存在资金安全隐患。
“住宅维修资金是房屋保修期满后用于公共设施或公共部门的维修、更新和改造，好比是业主为房子存的‘养老钱’，但目前大部分小区已过了开发商的保修期，物业的公共设施、公共部位已经损坏或毁坏，比如小区楼顶漏雨了或是外墙渗水了，需要进行维修更新或改造，但往往因没有归集住宅维修资金无法解决，引发很多不和谐的问题。”敬国华说，“我市近年来建成的小区正逐渐进入维修、更新的多发阶段，维修资金归集的缺口依然很大，这不仅关系到业主房屋的养护问题，也困扰着物业行业的发展。”
华富物业目前托管面积达到80万平方米。“我们托管的大部分楼区已过了开发商的保修期，经常碰到楼顶漏水、电梯维修等问题，但因没有维修资金只能凑合，有时不得已只能由物业企业先垫资维修，这儿垫一块，那儿垫一块，时间一久就把物业企业垫垮了。”张滨林无奈地说。采访中，一位物业管理从业者不无担忧地说，如果近几年针对专项维修资金归集拿不出好的解决办法，将来可能会引起大问题，这决非危言耸听。
记者从市房产局了解到，为确保“房有所养”，结合物业管理服务年活动，今后我市将强化维修资金归集，严格按照“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，进一步完善专项维修资金的缴纳办法，督促开发商缴纳维修资金，切实维护广大业主合法权益。一是继续实行强制归集措施，即产权人在办理房屋所有权证时必须缴纳维修资金，否则不予办理。对未交存维修资金的房屋，将实行限制交易、限制抵押、限制办理产权、限制租赁等全面限制措施。二是约定小区交付使用后维修资金的缴纳时限，对开发企业逾期代缴的收取双倍年利率的罚息，以防开发商占用业主的维修资金，对开发占用的维修资金做到全额归集。三是统一缴存平台，对电力、铁路、煤炭系统的住宅专项维修资金，也将统一缴存到专户银行，实施统一管理。
“我们还将结合兰州市的经济社会整体发展水平，研究探索多种形式的归集方法，尽快出台有可操作性的规范性文件，加快和推进维修资金的归集，重点抓好2006年以前住宅维修资金缴存。”敬国华介绍说。目前，市房产局正在起草论证有关维修资金的细则，年内有望正式出台。
物业发展亟待政策给力支持
物业管理是造福千家万户的事，可以预见，在今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展态势，并成为社区服务的重要组成部分。但因物业管理涉及千家万户，带有一定的公益性质，这注定了物业管理行业不能成为暴利行业。
今年，市政协针对兰州物业管理开展了专题调研，在7月4日召开的兰州市政协建议案会议上，市政协在《关于加强物业服务行业管理的建议案（草案）》里建议，由房管部门会同物价部门，根据我市物业服务管理现状和业主对物业服务的需求，从房屋管理与共用设施设备维修养护、保安、等物业服务主要内容着手，科学测定物业服务实际成本、 务等税费及物业服务企业合理利润，制级相定并及时调整与物业服适
应的收费标准及浮动幅度，每年定期向社会公布一次，以切实改变物业服务企业收费偏低、生存发展困难的局面。
面对兰州物业行业收支倒挂现象，一些业内人士则建议，政府应出台相关政策，建立“质价相符”的物业服务收费动态管理体系，由物价部门定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，会同房地产行政主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。并建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时，及时调整政府指导价格。同时，建立一定的激励机制，奖优罚劣，培育物业管理品牌企业。对服务优秀的物业企业，可以容许上调物业费，对服务不达标的企业，下调其物业费，直至退出物业市场。
根据国家税务总局网站的一份各行业平均利率测算结果及营业税税率比较表显示：交通运输业平均利率约为9%至14%，营业税税率为3%；建筑业平均利率约为6%至15%，营业税税率为3%；邮电通信业平均利率约为8%，营业税税率为3%；文化体育业平均利率为8%，营业税税率为3%；物业服务业的平均利率约为3%至4%，营业税税率为5%。物业服务业成为平均利润最低但营业税税率最高的行业。据了解，为扶持物业行业发展，四川、江苏等地已相继出台政策，将物业管理正式纳入现代服务业范畴，从而大大降低了物业企业的营业税利率。
“如果将物业服务行业纳入现代服务业，企业享受国家和地方有关现代服务业规定的税收优惠政策后，计征营业税率自然降低，这将减轻物业服务企业负担，而企业的轻装上阵，必然会促进行业的整体发展。”敬国华说。
好多物业企业也盼望政府将物业管理纳入现代服务业，“物业是用人的劳动赚钱的行业，如果真正纳入现代服务业，实现‘营改增’，将促使一大批企业起死回生。”张光龙说。
