《南京市住宅物业管理条例(草案)》正在公开征求社会意见，这一事关千万家的条例引发街谈巷议，业主不得拒交物业费是否有些苛刻?对开发商只售不租车位，是不是罚得还不够狠?……带着市民的疑惑，扬子晚报记者专访了这一条例草案的起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华教授。
焦点一：业主不得拒交物业费是否苛刻?
记者：条文草案第五十六条规定，业主不得以物管企业服务质量未达约定标准为由，拒交物业服务费用。具体出于什么考虑?不少市民质疑这一条文对业主太严苛，可能激化矛盾，加剧维权难?对于物业的违规惩处的规定不力，双方权利义务不对等，您怎么看?
陈广华：在调研中我们发现，南京一些地方的物业管理走进了恶性循环的死胡同，业主不愿意交费，因为物管企业服务质量不行，不交费之后物管企业怠工，服务质量变得更差……业主、物管企业、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不满。为了破解这一难题，从上位法看，国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务。
业主缴纳物业费体现了业主对于小区业主共有财产的管理义务和责任，和物管企业的服务质量不是同一个对等的法律关系。如果物管企业服务不到位，在法律上有救济渠道，合同法的第107条就有规定。而且，一部分业主交纳了物业管理费，另一部分业主拒不交纳，实际上也侵犯了已交费业主的合法权益。这一条文规定符合上位法精神，对业主交纳物业费的义务进行了细化明确。
记者：业主不交物业费，可能被计入个人信用档案?这一条文是否具有可操作性?
陈广华：个人信用记录是国家发展的一个趋势，我们的立法要和国家法律的框架相接轨。条文写的很明确，不是欠缴物业费就会被计入个人信用档案，而是有一个严格的程序：“经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。”事实上最后会被计入个人信用档案的会是极少部分人。
从同类城市的立法来看，上海比南京更加超前，规定了不需要生效判决或仲裁裁决，只要物管企业催缴两次仍拒不缴费的，就要计入业主的个人信用档案。南京这次的规定更加审慎。
焦点二：允许物业费突破指导价合适吗?
记者：条文草案第四十五条规定，新建普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。新建普通住宅前期物业服务收费需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定。为何条文考虑允许物业收费突破政府指导价?
陈广华：首先明确，政府指导价还是必要的，但考虑到目前南京的指导价标准还是2006年制定的，现在最低工资标准一直在提高，但这个指导价没有变，物业管理企业是一个劳动密集型企业，考虑到质价相符、优质有价，我们在条文中给调价留了一个窗口。
值得注意的是，这一前期物业服务收费是否突破政府指导价，业主掌握了主导权，条文草案的第四十五条明确，调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。通俗地说，业主不同意调价就通不过。在之前的调研中，我们也发现，有的小区物管管的很好，业主想给物管企业加价，但结果是找不到依据的。
焦点三：老物管赖着不走如何处罚?
记者：很多小区会出现物管企业更换难的问题，老物管企业迟迟不肯退出，一些市民反映，这一条文为何没有对这一现象规定处罚性条款和强制性措施?
陈广华：上位法上对于这一块没有处罚性条款，地方立法不能随意增加。其实，这次的条例草案，对于物业管理企业的要求是很细致严格的，第五十一条规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并列出了必须移交的七大类财物。后面还有一条很关键，有的市民可能忽略了：“对拒不退出或者移交材料的，业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助。”这次条文明确了，老物业赖着不肯走，可以找公安机关来协助，这就解决了以往业主赶物管企业赶不走求告无门的局面，把政府部门执法进小区落到了实处。
焦点四：开发商只售不租车位，是否罚得太轻?
记者：条文草案规定，对业主要求承租的车位、车库只售不租的，处十万元以上五十万元以下罚款;有不少市民认为，这些处罚金额对于开发商震慑力有限，无助于制止违法行为。你怎么看?
陈广华：针对有的市民反映的处罚力度不够的呼声，我们在草案后期的修改完善中会充分考虑。行政处罚要严格依据上位法，地方立法不能突破上位法的规定。目前的这一处罚力度在上位法规定范围之内，地方立法要在这块有所突破的话，需要报请上级人大常委会同意，后期我们会进行研究。
