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近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?【2】

2018-04-27 20:59 来源:物业之家 阅读:人评论

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二、物管行业的前世今生

随着城市化水平不断提高,以及房地产市场的持续火热,2007年以来每年房屋竣工面积和商品房销售面积分别以6.7%、9.8%的复合增速增长,不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和社区管理水平的要求也越要越高,物业管理的重要性愈发显现。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:国家统计局,国海证券

然而,跟中国许多新兴行业一样,物管行业发展的初级阶段基本上也是“荒野求生”,市场形态极其分散。

根据易观智库数据统计,2014年行业中的大型公司市场份额仅有2.86%,多数所谓的物业公司实际上仅有数人,业务范围仅局限于传统的“四报”(保安、保洁、保绿、保修),服务水平极不成熟。另一方面,业主端也不成熟,缺乏对社区公共性物业价值的重视。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:易观智库

但是,随着业主端体验意识的觉醒,这种不对称的矛盾逐渐爆发,业主与物业公司“大打出手”的案例时有发生。

有见及此,最近国务院更对《物业管理条例》作出了部分修改,列出8种业主可拒缴物业费的情况,以此倒逼物业公司改善服务。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:新浪

如此看来,物业板块真的是低端、不赚钱的苦力活。但为什么各路资金仍持续流入物业板块呢?

我想你一定会听过这个小故事:一个玻璃杯,里面有半杯水,悲观的人会说:“只剩下半杯水了。”;乐观的人会说:“还有半杯水耶!”。

正是因为够苦B,未来才有大幅的改善空间,而逻辑就是以下三大因素:

1、行业空间大

一方面,根据中国产业信息网发布的《2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势》,2015年全国物业管理面积174.5亿平米,住宅类型的物业管理面积高达135.6亿平米,占比约77.7%。

另一方面,2015年百强物业的住宅类型服务均价为2.24元/月*平方米,采取静态计算的方式,单住宅物业的市场在2015年已高达3,645亿元。

此外,考虑到《国家人口发展规划》中总人口和城镇化水平的目标,以及采用2015年我国城市人均住宅面积36.6平米的数据计算,以及假设2030年住宅物业管理费用上调10%,粗略计算可得,单住宅物业管理的市场在2030年就能够增长至6,639亿元,物业板块这条赛道明显足够长。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:国务院《国家人口发展规划(2016-2030)》

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:Wind、王雅媛港股圈;计算结果基于作者假设

这里必须说明下,之所以仅考虑住宅市场的增量而不计入商业及办公市场增量,是因为中国特殊的城市规划以及国情。

多数卖方报告的物业整体市场测算多是直接对标发达国家的人均住宅面积和人均商业面积,但中国的人口总数、领土面积远高于这类国家,完成不在同一维度,不能够直接采用推算。

商业领域,虽然低线城市消费水平稳中有升,但是全国各地经济发达城市多是沿海地区,地区经济水平参差不齐,很难类似部分欧美国家均衡发展,而且中国还是电商最为发达的国家。

所以从商业开发商的角度思考,也不可能肆意开发商业综合体。

2、行业集中度加速提升

彼时物业板块虽然专业化程度差、门槛低、同质化程度高,但得益于中国城镇化水平的迅速提升带来的行业红利,即使市场局部存在竞争激烈的现象,多数小公司仍可以活得非常滋润。

解释这种现象的另外一个原因就是,中国多数物业公司都是地产开发商的子公司,而过往数十年恰好也是房地产发展最迅猛的年代。

但时过境迁,现在经济、企业都呈现头部化、明朗化特征,物业板块更是在加快这个过程,行业前10强无论从营收还是净利润,都遥遥领先于同业其他对手。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:中国物业管理协会,天风证券

物业龙头企业马太效应愈发明显,一是劳动力成本大幅飙升,致使曾是稳赚不赔的行业态势发生改变;二是板块龙头借力资本市场,快速扩充管理项目,和掀起并购狂潮;三是房地产市场增速大幅放缓,地产行业的先行整合逐步传导到下游的物业市场。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:中国物业管理协会,天风证券

3、主营业务稳定,科技赋能

物业费作为物管企业的创收主力,具备刚需、高频的消费特征,同时物业行业受上游房地产行业的周期波动影响很小,能够成为较好的抗周期资产。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:中国物业管理协会,天风证券

数据显示,行业百强的物业费收缴率和续约率也都非常优秀,物管企业与业主委员会大打出手的案例只是极端事件。此外,由于多数物管企业都采取包干制的业务结构,通过造成业主替换成本不断上升,能够有效锁定下游业主。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:天风证券

另外,物管行业龙头也集体悄然利用科技赋能原有业务结构,紧跟业主生活需求,依靠自身业务创新、借力集团产业资源以及利用互联网技术搭建社区服务平台等方式丰富园区产品和服务体系。

近万亿市场规模的物业板块,我该如何抉择?

来源:国海证券

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