三、板块标的怎么看?
首先，我们必须认清一点的是，物业管理行业现阶段仍旧处于高速的成长期，这个阶段选择公司最为重要的是公司的商业模式。只要它能建立一个标准化可复制的生意模型，只要它能把产品、招人培训、服务流程标准化，它就能建立非常强大的规模经济，从而实现快速异地扩张，不断扩大市场份额。
一套高效的商业模式并非一朝一夕能够建立，管理层必须有责任心、有能力，而且愿意进行长期的投入。
在这个过程中，还需要公司多数员工通力协作，认真思考最高效的实现方式。这不仅需要一个有进取心的老板，还需要一个有进取心的体制机制，可以激发数百名骨干人员的智慧，追求公司利益的最大化。
这就意味着并非有钱就能够实现高效的业务扩张，如果商业模式存在漏洞，那么扩张越迅猛，这个漏洞就会被放得越大。致使板块内资金流向发生分化，愈发涌入市场最认可的绿城服务。
作为全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。截止2017年6月，绿城服务在管面积1.175亿平方米，储备合同面积1.35亿平方米。近五年在管面积的年复合增长率约为21.58%，储备面积的年复合增长率约为26.33%，高于在管面积的增速。
来源：公司资料、Morgan Stanley
此外，与多数严重依赖母企提供物管面积或外延并购的企业不同，绿城服务的管理面积绝大部分来自第三方的开发商委托，而且绿城服务的管理费也是稳中有升，由此可见绿城服务品牌价值以及其具备一定的议价权。
来源：公司资料、Morgan Stanley
另一方面，绿城服务积极投资与物业社区服务相关产业，提高增值服务，在协同效应下亦能提升社区服务品质。在2017年10月，绿城服务投资北京便利连锁店好邻居，同时下半年积极探索教育领域，推出“奇妙园”幼儿园业务，实现从传统物业到全方位新型增值服务提供商的角色转变。
来源：公司资料、Morgan Stanley
来源：公司资料、Morgan Stanley
综上所述，“物管面积储备充足、品牌价值、业务结构(商业模式)”是市场资金选择绿城服务的投资逻辑，三者缺一不可。
所以，即使彩生活从账面数据上看，是全国管理面积最大的物管企业，但将数据拆分后，其绝大部分管理面积都是通过并购的方式，这种方式显然是不可持续的。这主要是由于当行业发展愈发激烈后，竞购价格自然水涨船高，存在恶意竞购得风险。
而且，彩生活的单位面积物业费下降幅度明显，更多是在依靠“量”的迅速提升带动业绩。
当然，我们也不能否定彩生活在增值业务上做出的努力，从最新披露的2017年报数据看，增值业务营收贡献明显。但从整体布局上讲，彩生活由于多数在管面积并非母企所有，只能通过互联网理财以及参股社区服务企业引入，缺乏绿城服务教育、社区便利店等协同作用强的增值业务布局。
来源：易观智库
至于雅生活服务(3319.HK)、中海物业(2669.HK)，优劣势都十分明显。虽然背后母企实力够高，但两者对外延伸的能力以及增值业务的布局令不少长线投资者望而却步。
来源：公司资料、Morgan Stanley
来源：公司资料、Morgan Stanley
四、结语
虽然彩生活、中海物业近期股价表现强势，其背后逻辑主要是因为两者具备先发优势，能够享受行业高速发展带来的红利，但长期投资需要考虑的是企业本身特有的护城河，而绿城服务的商业模式在进入行业整合期时将更具优势。
考虑到在中国，物管行业本质上属于房地产市场的伴生业务，如果其背后母企具备良好的生态体系，那么旗下的物管企业发展将更为迅猛，这也是为什么市场如此期待万科物业以及碧桂园物业的原因。
