业委会自治 业主积极参与是关键
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试水小区物业自治，物业费难收是不少业委会最担心的问题，怎么办?一方是业主投诉“物业没管好，我当然不交物业费”，另一方管理者诉苦“不交物业费，没有资金我怎么管”。但是，如此类似于“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的打嘴仗对于改善小区状况的意义并不大。归根结底，业主们履行好自己的义务、积极参与配合，业委会努力提升管理水平，才是小区物业自治的成功关键。
●市人大代表苏耿聪
先尽义务再要权利 交费才能索取服务
小区物业自治遭遇尴尬，市人大代表苏耿聪深感这是个难题。
他说，相比无管理的小区而言，业委会自治是个不错的方式。但仅靠几名热心业主进行义务管理，难免会有困难。“首先，业主要有先尽义务再要权利的意识，即要先按时交费，才能索要服务。”苏耿聪表示，业委会成员都是义务劳动，与有报酬的物业公司不同，因此业主的心态要调整。
“根据外地经验，部门可制定业委会管理，明确业委会的权与责。有些业委会也会与所在的社区居委会联合管理，明确哪些事情由居委会出面协调，这或许会给业委会的管理带来一些方便。”苏耿聪建议。
泉州市住建局房地产市场与物业监管科工作人员陈雄表示，业委会是小区业主选举出来的自我管理组织，它是代表业主的执行者，承担着物业公司的部分职责，却不等同于商业化的物业公司。
“政府对业委会的管理，与物业公司是不同的，比如小区收费标准中，物业公司的收费标准要按政府指导价收取，但业委会的收费标准只要得到2/3业主的同意即可。”陈雄表示。“业主要有花钱买服务的意识。即使是公共设施的维修，也不能全然由业委会承担。”陈雄解释说，平时所交的物业费只承担平时日常维护，如保安、卫生及日常小维修。如果需要大的基础设施维护，仍需要业主共同分担。
“这当中，业委会要起牵头、沟通作用。牵头测算花费、找维修公司，沟通业主按一定比例分担费用。”陈雄说。
●洛江区政协委员陈源华
建议将交纳物业费 纳入个人信用记录
洛江区政协委员陈源华认为，要改变业主不交物业费的情况，有一把利剑，那就是将其纳入征信体系，不交则留下信用污点。这也是陈源华在去年洛江区两会上提出的建议。
陈源华介绍，以万安街道辖区的小区为例，现有居住小区(不含在建)26个，目前入住8535户。这些小区普遍存在公共设施破损严重、维护经费难以落实，多数小区规模偏小、物业管理成本偏高等问题。业主不交纳物业费的普遍理由是：“你物业没管好，我当然不交物业费了。”
“这句话初听起来好像有点道理，但其实是个误区。”陈源华说，小区、业主、物业管理，这三者是物产、所有者、雇佣的关系。作为业主，物业管理费是小区管理的基础，就如企业老板雇佣工人干活，只叫干活，不给工钱，那怎么行，拖一个月对方就会有意见，三五个月物业公司也许还愿意坚持一下，时间长了，物业公司收的物业费无法支付正常的管理费用，只好降低管理成本，即采用减少物业管理工人人数、招聘年纪大的保安、降低报酬等手段，这就直接导致管理品质下降，而后更多的业主不交物业费，到最后物业公司难以为继，撤出管理。
而小区物业自治，业委会成员提供义务劳动来管理小区，如果遭遇业主拒交物业费，着实是非常尴尬的状况。
“将小区业主缴纳物业费情况纳入征信体系,这也是很多地方都在探索的路子，2011年1月，中国物业管理协会向国务院法制办发了一份《中国物业管理协会关于将物业费纳入征信范围的意见函》，旨在‘业主个人物业费交纳情况’列入个人征信的内容与范围，目的就是建立一个诚信的管理体系。”陈源华认为，物业费交纳情况已经不是个人的问题，成为一种现象，很多人抱着“事不关己，高高挂起”的心态，认为没物业也无所谓，反正自家门口扫干净就行了，直到小区状况一团糟，才认识到其实小区就像一个大家庭，谁都逃不了责任。
在陈源华看来，目前，将物业服务费缴纳情况纳入个人征信范围的条件已基本具备，这是对守约业主的褒扬，对失信业主的鞭策，同时也是促进物业管理行业健康可持续发展的重要举措。
●洛江区政协委员王恩德
小区管理好不好 业主态度很重要
“我认为，一个小区的管理好不好，业主的积极参与非常重要。”王恩德认为。
王恩德是洛江区政协委员，从2012年起，连续三年提的提案，均跟小区物业管理有关，对小区物业自治有自己的见解。
他说，小区物业自治，最关键的一点是，每个业主都能自觉参与，将小区真正当做自己的家园。“我很难理解，为什么一些业主不愿意交物业费呢?”王恩德在接受采访时，反复提及“安居乐业”，他说，一个物业管理好的小区，住起来才舒坦，才能确实安居，进而乐业，否则一走进乱哄哄的小区，走进自己的家门，心情怎么舒畅，怎么能安居呢?再者，从自家房产的价值角度讲，有好的物业管理，房产的价值就较高，否则就会降低。
王恩德认为，交物业费，是每个业主的义务，“只有履行好义务，才能谈权利，义务和权利是对等的。”在2014年提的提案中，王恩德也重点谈到了小区业委会。他建议，加强相关责任单位工作人员的履职培训，让相关工作人员，尤其是万安、双阳街道的社区工作者熟练掌握《物业管理条例》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等相关法规和文件要求;让已经牵头组建过小区业主委员会的社区工作者，向其他未参与此项工作的社区工作者讲解组建工作经验和案例，全面提高万安、双阳街道的社区工作者组建小区业主委员会的工作水平。
王恩德还建议，出台《洛江区物业管理工作考核规定》，建立小区物业管理考核考评制度，规范小区物业管理工作，分批对街道社区负责人、物业服务企业负责人、业委会主任等人员开展物业管理工作培训，对做得好的，进行适当奖励和鼓励。
◆部门声音
管好小区物业 业委会很有必要
在洛江区住建局相关负责人看来，管理好一个小区物业，成立业委会还是很有必要的。
日前，该负责人在接受采访时表示，目前洛江区有人居住的小区有46个，但迄今为止仅有14个成立业委会，其中有10多个小区的物业，为业委会自行管理。
“住建局对业委会主要是业务指导，对其成立进行协调和监督。”该负责人说，若业委会未履行职责，导致被投诉，住建部门要介入了解，有必要的情况下，要会同街道办、社区等各方，要求对业委会进行改选。
该负责人坦言，相比物业公司以营利为目的的运作，业委会的成员纯粹是在热心义务帮忙管理小区，因此物业费也相对较低，再加上小区物业自治，所收取的物业费无需缴纳税收等，因此相比物业公司，小区物业自治好了，还是能剩钱的。
“但业委会自己聘请人员管理小区，也有一定的风险。”该负责人说，因为聘请的人员现实中不可能签订合同，购买保险，因此万一他们在工作中不慎出事，需要大量的医疗费和赔偿费，到底谁来买单呢?曾有一个小区业委会聘请的保安，在工作中身亡，最后法院判业委会要赔偿几十万元，结果是每个业主都要均摊，但若保安是物业公司的工作人员，就无需业主再付这笔钱了。
