四是《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。物业服务企业进行物业服务、管理时，往往将专项服务委托给专业公司，如，小区秩序维护委托给保安公司；保洁工作委托给保洁公司等。但是，为了壮大物业服务企业的规模，提高物业服务企业的专业水准，也为了使业主便于监督、分清责任，物业服务企业应当对小区全部物业服务、管理工作负责，不能成为空壳公司，将全部物业服务项目一并委托给他人。
五是《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。截至目前，仍有一些物业服务企业代收费用后，额外向业主收取服务费。笔者曾代理一起物业服务企业追索物业费用的案件，物业服务企业提供的收费明细中，有一项“代收代缴服务费：0.5元/月·建筑平方米”，业主根据《物业管理条例》的此项规定拒绝交纳该笔费用，最终，法院认定物业服务合同中此项规定违反了《物业管理条例》第四十五条的规定，属于无效条款，物业服务企业无权收取该笔费用。
物业服务质量是物业服务企业生存的基础，是业主交纳物业服务费用的前提条件，物业服务质量标准，除了法律、法规、规章确定的以外，主要是物业服务合同的约定，物业服务合同的基本内容在《物业管理条例》中已经约定，使得物业服务企业的服务质量标准，真正做到有章可循、有据可查。如笔者代理的一起案件中，法院认为物业服务企业违反了双方物业服务合同的约定，没有对大厦下班时间进出的全部人员予以登记，显然存在过错。因而，大厦发生盗窃事件与物业服务企业的过错行为具有因果关系，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。最终法院判决物业服务企业赔偿业主6万元人民币。
《物业管理条例》对开发建设单位聘用物业服务企业的相关规定，弥补了法律、法规的空白，避免了纠纷的发生
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理在《物业管理条例》中被称作前期物业管理。
《物业管理条例》对前期物业管理主要规定如下：一是为了防止因为物业服务企业和开发建设单位之间的利益关系而影响将来的物业管理的可能，《物业管理条例》明确了前期物业管理的招投标制度。二是《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”。业主在知道自己在将来物业管理中的权利和义务的前提下，再做出购房决定，避免了日后纠纷的发生。三是《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。 此条款的规定，避免了业主大会选聘新的物业服务企业后，原物业服务合同仍然有效，原物业服务企业拒绝退出的可能。从法律层面上，为业主选择自己满意的物业服务企业扫清了障碍。
2006年，北京市曾发生的一起物业管理纠纷颇有代表意义：北京昌平某小区前期物业服务企业在业主大会选聘新的物业服务企业后拒绝退出，政府主管部门召开了现场协调会，但其仍不办理相应交接工作。为此，该小区业主委员会将该物业服务企业诉至昌平区人民法院，法院经审理后判决，被告北京某物业服务企业（前期物业服务企业）于判决生效后七日内，向原告某小区业主委员会移交小区内的照明系统设施设备、变配电设施设备、安防监控中心控制室包括该系统的机械设备、供热的设施设备、电梯、化粪池、供水设施设备等物业配套服务设施，以及小区内实际存在的其他物业配套服务设施；并判决被告北京某物业服务企业（前期物业服务企业）于本判决生效后七日内，向原告业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。
应当指出，物业管理行业是直接关系到百姓日常工作和生活的行业，贯彻、落实《物业管理条例》是物业管理行业规范化、健康发展的需要：同时，《物业管理条例》使得物业管理行业真正做到了有法可依，从而对防范、避免物业纠纷起到了积极、有效的作用。◇
杨晓刚系北京市汉卓律师事务所合伙人、房产物业部主任律师
