《物业管理条例》是人民法院审理物业管理纠纷案件的主要法律依据之一，它产生于物业管理行业快速发展同时纠纷多发的背景之下，对于促进物业管理的规范化发挥了重要作用。在条例颁行五周年之际，本文从审判实践的角度探讨物业管理纠纷的问题，以期对完善规则和解决纠纷有所裨益。
《物业管理条例》对于审理物业纠纷案件的重要意义
我国物业管理方面的规范性文件较早可见1994年建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》，此后，各地相继颁发了规范性文件，如北京市的《居住小区物业管理办法》等。这些法律文件均系部门规章或政府规章，效力层次较低。2003年国务院《物业管理条例》的颁布实施，为法院审理物业纠纷提供了直接的法律依据。
《物业管理条例》的意义在于三方面：首先，它第一次以行政法规的形式明确了业主、业主大会和物业服务公司等主体的权利义务等重要事项；其次，它规定了业委会的地位和职责、业主大会的议事规则，为理性解决物业纠纷奠定了基础。最为重要的是，条例促进了当事人观念的更新、权利意识的觉醒，使业主、业委会以及物业服务公司等各方主体围绕条例的内容展开了新的博弈，物业纠纷成为社会各界关注的热点。如“美丽园事件”、“美然动力街区案”等，当事人利益的碰撞、观点的交锋屡屡见诸报端。
《物业管理条例》颁行后的几年间，物业管理纠纷案件大幅上升。以北京市法院六年（数据来源为北京市法院案件信息管理系统，当年的统计起止点为上年的12月21日至本年的12月20日）来收结案情况统计看，2002年全市法院物业管理纠纷案件收案1055件，结案1051件；2003年收案3254件，结案3229件；2004年收案9057件，结案8924件；2005年收案12346件，结案12389件；2006年收案13766件，结案13659件；2007年收案13282件，结案13262件。从收案上升比例来看，《物业管理条例》颁布的2003年是物业纠纷第一次飙升，比2002年上升了284%，而2004年又比2003年上升了178%；从收案数字看，2002年到2006年每年案件上升分别为2199、 5803、3289件，2006年后有所稳定。在许多法院，物业管理纠纷已成为各类民事案件中上升最快的一类，如通州区法院，从2003年的9.01%逐渐增加到2005年的18.37%，昌平法院的回龙观法庭达到了各类案件的40%以上。案件类型也从单一变得多样，从物业管理服务合同纠纷，逐渐出现请求确认业委会选举无效纠纷、停车及广告收益分配纠纷、移交物业管理用房纠纷、确认物业用房权属纠纷、损害赔偿纠纷等。
《物业管理条例》在审判实践中的若干疑难问题
实践中，各种新颖、复杂、疑难的问题层出不穷，单单一部《物业管理条例》显然无法解决所有的问题，以下提出予以探讨。
（一）物业费纠纷立案是否需要业委会“督促交纳”的前置程序——围绕《物业管理条例》第67条的争议。
最近两年，北京市法院物业纠纷案件数量未出现大幅增加，甚至2007年比2006年收结案还出现小幅的递减。主要原因除了此类案件总体上趋于稳定之外，似乎还应该归功于《物业管理条例》第67条给人的启发。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 在部分案件中，业主认为该条规定的“业委会督促业主限期交纳”是物业服务公司追索物业费的前置程序。据新华网2007年11月25日称第一次提出该前置程序的案件是北京世纪城物业纠纷案。代理律师李劲松在接受记者采访时说，当时四名被告业主的处境已经很明确，败诉承担费用无疑。但是在他提出《物业管理条例》第六十七条之后，庭审一度陷入僵局。李劲松的观点是：“不经业主委员会点头，物业服务公司无权直接起诉欠费业主”；业委会未催交，物业服务公司应起诉业委会。在物业纠纷案件不断攀升的形势下，部分法院也改变了“敞开收案”的做法，要求物业服务公司提交业委会催交的程序。但《物业管理条例》如何理解适用存在很多争议，做法并不统一。
“前置程序说”得到了部分人大代表的支持。如朱崇君代表曾提交人大建议案，认为在合同履行过程当中，能真正有效监督物业服务质量、收集全体业主意见、综合发现确认物业服务过程中存在问题的只能是业委会。如果允许物业服务企业绕过业委会直接起诉业主，这实质就给一些物业服务企业创造了一个投机的机会，他们可以无须注重自己的服务质量，却能以直接起诉业主为杀手锏，获取全额物业费。新华网2007年11月25日《物业管理新矛盾：业主委员会法律地位争议重重》一文也指出：“这种矛盾大大削弱了业委会的地位和威信，使得本已千辛万苦选举出的组织，形同虚设。”
笔者认为：上述观点有其合理性，但业主和物业服务公司诉讼能力的不平衡客观上无法通过设置“催交程序”而解决；业委会的催交不是追索欠费的前置程序。首先，条例无权为诉权设置前置程序。按照《立法法》之规定，关于诉讼和仲裁制度的规定“只能制定法律”。对于诉权予以规定和限制，超出了行政条例应有的权限。其次，条例第67条本意仅在于赋予业委会自我管理的职权和职责。如业主无正当理由不交纳物业费，损害了物业服务公司的权益，也损害了交费业主的利益。因此，基于自我管理的要求，《物业管理条例》规定业委会有权督促其交纳。再次，业委会和物业服务公司属于两方主体，利益是对立统一的，把物业服务公司的起诉建立在对方的行为上不切合实际。
但另一方面，在当前小区欠费较为普遍的情况下，如果允许物业服务公司将诉讼作为追索物业费的唯一手段，法院无异于变成了物业服务公司的“追款机器”，不仅将耗费大量的司法资源，而且不利于物业服务公司强化服务意识、提高服务水平。因此，笔者一方面不赞成将业委会催交作为物业费案件立案的前置程序，不能以业委会未经催交作为法院拒绝立案的理由；另一方面，笔者也赞同对追索物业费案件适当提高立案门槛的做法。目前部分法院对物业纠纷案件采取了一定的限制措施，如部分法院要求物业服务企业在起诉时提供催收欠费的证据，采取分批定量立案等等。这些措施强化了物业服务公司的责任，在案件判决后又有利于发挥示范效应，是有效的。
