杨萌：劳动合同法对物业管理行业和企业的影响

2007年11月27日，来自全国20多个省市的200多名代表参加了2007中国物业管理职业经理人论坛，北京、上海、深圳、福建、南京等地的7家物业管理企业的负责人作为论坛的互动嘉宾，就《劳动合同法》对物业管理行业和企业的影响，进行了深入交流和探讨，并与参加论坛的代表进行了广泛的交流和互动。论坛由深圳公元物业管理有限公司董事长朱江主持。本文对论坛代表的发言进行摘要刊发，以期在行业里进行更深入的交流和学习。
《劳动合同法》将于2008年1月1日起正式实施，这是我国自1994年7月颁布《劳动法》以来，针对人力资源和劳动关系的最重要的一次立法活动。《劳动合同法》的出台，给人力资源管理带来了很大的影响，使用人单位的人力资源管理面临严峻的考验和挑战，尤其是对于物业管理行业的人力资源管理更是如此。

主持人

经过浴火重生，最后留下来的都是优秀者和胜利者----深圳公元物业管理有限公司董事长 朱江
喻斌总经理和傅丽茹总经理分别从不同的角度深刻阐述了《劳动合同法》对于物业管理行业和企业的一些影响。特别是肯定了《劳动合同法》对劳动关系规范的作用，同时分析了《劳动合同法》对人工成本、服务体制和管理体制方面的影响，也提出了一些应对的措施，包括管理机构的扁平化、过程应用自动化，以及服务外包、团队优化等措施，这些观念对大家都有很好的借鉴作用。
就《劳动合同法》的影响而言，有以下几个方面：
第一，《劳动合同法》来了，不管是狼来了，还是羊来了，既来之，则安之。对于物业管理公司还是物业管理行业都要积极地去面对；
第二，需要认真细致地去理解《劳动合同法》，把握有关条款，特别是对照过去《劳动法》的变化和新的规范；
第三，需要考虑应对措施，我们有几位嘉宾介绍了自己的做法，这是非常好的经验，值得大家借鉴，每一个企业都需要有一个自己的应对方案，面对用工规范和劳动关系的变化，要有具体的举措；
第四，面对这种压力，我们行业如何发出共同的声音。在制度不是很理想的环境下，需要去改变环境，还不是简单的接受，包括周宏泉总经理提出的管理费的问题；
第五，大家在发言里也表达了一个共识：劳动合同法对行业不仅是冲击，也是挑战，更是机遇。所以，对物业管理行业和企业来说，不管有什么样的压力，都是物竞天择、适者生存，经过浴火重生，最后留下来的，都是优秀者和胜利者。
就《劳动合同法》对于物业管理行业和企业的影响，几位互动嘉宾分别从法律对行业的影响、对企业的影响，以及物业管理企业应积极采取措施等方面，进行了交流和探讨，互动嘉宾和与会代表的相互交流也很深刻，大家交流的经验非常实用，给行业提供了一次学习和借鉴的绝好机会，也必将对行业和企业的发展大有裨益。

互动嘉宾
《劳动合同法》加剧物业管理“行业透支”----深圳市万厦居业有限公司总经理 张雄
日前暴露出来的“华为辞工门”事件，获得了积极进展，华为收回“成命”，愿意在广东省和深圳市总工会的帮助指导下，认真做好维护员工权益的工作。这次辞工事件说明企业行为必须依法规范。
但对诞生仅20多年的朝阳产业物业管理来说，在其发展还不成熟，在一开始就是政府主导的微利低价的定位下，在多年来的“亏损”、“微利”经营状况下，《劳动合同法》将迫使这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境。
一是《劳动合同法》可能使物业管理“经营透支”。1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，10年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。
二是《劳动合同法》可能使物业管理“发展透支”。在行业及企业发展原动力的人才方面，物业管理作为微利行业，企业普遍感到“养不起”高素质人才。特别是对于全国绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和留住高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。
三是《劳动合同法》可能使物业管理“收入透支”。目前，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业管理市场规律被人为扭曲。特别是在物业服务招标中，招标企业几乎都没有按照《劳动法》计算用工成本，而由于行业自身的无序竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场。
四是《劳动合同法》可能使物业管理“用工透支”。纵观全行业，人才缺乏，“用工透支”，发展困难。而《劳动合同法》实施后，随着企业用工成本的大幅上升，企业人员包袱的日益沉重，必将加剧“用工透支”现象的恶化。

法律的目的在于促使企业守法经营----北京中广物业管理公司总经理 白凤海
据专家分析，《劳动合同法》的出台，在正常情况下，将加大企业用工成本5％-6％。如果有的企业原来就采用一些不合理、不合法的经营管理手段，那么，到2008年1月1日，加大的企业成本则远不止这个百分率。
当然，严格要求所有的企业、或者要求企业与生俱来就模范地严格守法，只是一种理想状态。物业管理企业是以人力资源获取劳动报酬的服务类劳动密集型企业，劳动用工大致在经营成本中占2／3的比例。绝大多数物业管理企业在经营实践中处于两难境况，一方面物业服务费用一经确定就难以提升；另一方面市场物价与用工成本不断加大，使企业不是经营难度增大，就是利润水平降低。当然，这绝不能成为企业采取诸多合理不合法的手段控制经营成本的理由，更不能以身试法、铤而走险。
所以，看待《劳动合同法》，既要看到它保护劳动者权益的一面，也要认识到它是促进企业规范用工、依法经营的根本保证。在此意义上，它也是保护企业经济与根本利益的法宝。因而，在物业管理的工作实践中，只有本着持续改进的企业精神，不断在管理上去粗取精、去伪存真，不断补充、调整，才能真正使企业发展壮大，为社会的和谐尽到职责。

物业管理企业应对《劳动合同法》的几个策略----南京银城物业管理有限公司总经理 杨风华
《劳动合同法》的实施对劳动者、用人单位产生的最大影响在于，加大了对劳动者的保护力度，加重了用人单位的违法成本。因此，物业管理企业要注意以下策略：
一、知情权应对策略。企业在录用劳动者时，将应告知劳动者的内容与企业需要了解劳动者的情况写于“入职须知”上，请劳动者填写并签字确认后存档，以备一旦发生劳动纠纷，企业可以实施自我保护，甚有可能从“如实说明”方面找到一些退路。
二、试用期应对策略。对于相对重要的岗位，一次性签订3年或无固定期限合同（若提前解除合同，付出的成本一样），以此来延长试用期，最长可至6个月。试用期工资最低为同岗位的80%，且不能低于当地最低工资标准。既然试用期包含在劳动合同期限内，自然试用期也必须缴纳各类社会保险，且只可“试用”一次，不可再次试用。
三、担保应对策略。企业在员工入职时以任何名义收取员工的担保金，都是明显违法的，更不要说扣押身份证件了。用人企业违反《劳动合同法》规定，以担保或者其他名义向劳动者收取财物的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者本人，并以每人500元以上2000元以下的标准处以罚款；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、订立合同应对策略。企业和员工既有劳动关系，则必须订立书面合同，否则违法成本太大。
五、无固定期限合同应对策略。有的企业害怕订立无固定期限合同，主要是从违约成本的角度考虑。其实固定期限和无固定期限合同对于用工单位而言成本是一样的，无论是提前解除还是到期终止不再续签都要支付补偿金。相反，从对用工者的心理暗示而言，订立无固定期限合同特别是在两次固定期限到期后订立，激励作用更明显。
六、经济补偿应对策略。对用工企业来说，要擦亮眼睛，用好试用期；对不适合的员工，长痛不如短痛，越早分手成本越低；对不称职的员工转岗、培训，如用工者仍不称职且不愿离开再作辞退处理，支付一倍补偿金。