物业管理企业的人力资源管理工作的几个要点----新中物业管理（中国）有限公司董事副总经理 张孟海
面对《劳动合同法》实施带来的挑战，物业管理企业的人力资源管理应该结合《劳动合同法》的特点和物业管理企业的特殊性，通过改善人力资源的管理和操作降低负面影响。
一、培训知法。知法不是简单的知道，而是要理解和领会其含义。这里的法也不单是《劳动合同法》，而是包括所有与劳动用工相关的法律法规，比如将同期实施的《就业促进法》等。知法的人员至少包括直接从事人力资源管理的人员、企业管理人员和直线管理人员。
二、梳理流程。流程是企业管理的非常重要的手段，规范的人力资源管理必须要有规范科学的人力资源管理流程。该流程其实就是从员工招聘（入口）到离职（出口）过程的管理。《劳动合同法》细化了很多规定，要求企业必须对原有的人力资源管理流程进行重新的审视和修订，进行流程再造。
三、保存证据。这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容，或者记录，“没有记录就没有发生”，可见记录的重要性。《劳动合同法》注重推行书面化管理，因此保存证据还应包括劳动合同书面化，规章制度书面化等。
四、注重时限。在日常人力资源管理中，要结合人力资源管理流程，把握好各个环节操作的时限性，按照既定的流程，提前做好各种准备工作，以免因疏忽和遗忘造成违法管理，导致管理成本增加。为了把握好时限，人力资源管理信息化建设是非常必要的。
五、管理技巧。对于任何一项管理，技巧都非常重要。既要把握原则性，又要适当灵活，这就是技巧。人力资源管理者的技巧在于一方面自身要善于技巧性地处理事情，比如如何掌握劳动合同签订的时间和期限，如何确定员工的劳动关系，如何既符合《劳动合同法》的规定又有效控制企业的人工管理成本，如何在无法硬性限定员工流动的情况下通过软性的薪酬福利等留住人才等；另一方面还要能够帮助别人有效地进行人力资源管理和执行相关规定和流程。
物业管理企业领导应重视的几个环节----上海紫泰物业管理有限公司总经理 夏亚伟
对于物业管理企业领导来说，认真研究和灵活运用《劳动合同法》赋予企业的权力和义务非常必要。
一、关注劳动合同的签订与管理。物业管理企业规避劳动合同书面形式的风险，应该是尽快改变目前的管理方式，保证所有的劳动者都签订书面劳动合同；对新进人员采用先签合同后上班；实施严格的合同管理，防止合同灭失带来的法律后果，劳动合同实行三份制；严格劳动关系的管理，特别是合同到期的续签和终止措施。作为一个管理者，必须了解不及时签订劳动合同的后果。
二、按项目需求采用灵活用工方式。物业管理企业规避劳动合同期限的风险，应该是合理地按物业项目合同期限及其需求，确定用工劳动合同期限；改变长期形成的以劳动合同期限以及适用到期终止方式的习惯和管理理念；规范用工管理措施和管理标准，准确适用劳动合同解除的法律规定；重新界定物业各岗位特征，采用灵活用工方式。
三、理清用工管理控制程序和作业流程。物业管理企业规避解除、终止劳动合同的风险，应该是尽快理清企业的规章制度，保证规章制度的有效性和可行性；理顺管理权限和管理方式，加强基础管理和解除、终止劳动合同的证据准备工作；按法律规定履行解除、终止的程序性义务；严格把握解除、终止劳动合同法定条件的构成，防止解除、终止行为的失误。
四、理清薪酬管理和收支核算制度。物业管理企业规避经济补偿的风险，应该是严格劳动关系中的权利义务履行，减少经济补偿金不当支付的情况发生；理清企业劳动报酬的分配制度和支付制度，保存支付凭证等资料；用工成本的预算需要包括增加的经济补偿金以及可能产生的风险性成本。
五、使用外聘劳务必须签订三方合同。物业管理企业规避劳务派遣的风险，应该是在两方合同在外引入三方合同，明确实际用工单位、劳务派遣公司、派遣员工各方的权利义务；关注政府公布的工资指导价位，以替代无同类岗位人员时的派遣员工的同工同酬工资的确定。目前，许多物业管理企业在推进经营管理与劳务作业两业分离，领导层更需要关注。
六、掌握和灵活运用法律过渡条款。物业管理企业规避法律过渡期间的风险，应该是设立适用不同法律员工的台帐，实施分别的管理方式，防止由于操作失误发生的风险；关注国家和本地有关法律过渡问题的解释的实施办法，加强操作的准确性；依据法律过渡条款的规定，调整内部的规章制度，形成适用不同法律的人员在企业内部适用不同的规章制度。
说服业主、提高收费标准是解决物业管理行业成本不断高涨的不二法门----深圳市北方物业管理有限公司总经理 周宏泉
“物业管理成本决定物业管理价格”已成为行业和社会的一个定论。行业在决定物业管理价格时总是先进行成本调查，认为成本是决定价格的基础。这也是一种片面的理念。一种商品的价格首先要考虑其成本这当然没错，但我们要认识到，物业管理也是一种资产管理。如果仅仅以其物化劳动和活劳动成本为计价依据，那是不符合市场规律的。做为一种资产管理，物业管理能使物业价值得到有效增值和保值。它为业主创造的价值可以是物业本身价值的很大比重。因此，其价格决不能仅仅以保安员的成本是多少、保洁员的成本是多少等来确定。
从经济学角度讲，物业管理价格的涨与跌是一种市场行为，它是不以业主、政府、企业的意志为转移的。根据经济学基本原理，如果价格下降，那么供给将减少，即物业管理企业提供的物业管理服务或物业管理企业将减少。目前，一些知名的物业管理企业退出所管物业就是一个佐证。如果违背市场规律，人为制造种种障碍，不让物业管理价格上涨，那么物业管理将陷入一个恶性循环，即由于物业管理价格较低，没人从事物业管理，从而物业管理功能得不到发挥，而这又导致价格更低，更没人从事物业管理、物业管理功能进一步弱化，如此循环，导致物业管理企业最终无法生存。这种结果买单的将是政府，倒霉的将是业主，毁掉的将是行业。
在目前物业管理成本全面上涨，特别是用工成本增长，且增长幅度较快的情况下，物业管理费的提高是必然的，也是必须的。
一是要提高政府对物业管理价格调控的科学性。政府应从长远的角度、大局的角度、公正的角度出发，而不能总是从业主的角度，不断出台政策或法规来抑制物业管理企业涨价。
二是要争取舆论对物业管理价格调整的有利引导。要调动各方力量和资源，争取舆论客观、公正、准确地评价物业管理。不要总是认为业主是弱势群体，而物业管理企业是强势群体；不要总是认为物业管理一提涨价就是乱收费，一降价就是为民作主。
三是要激发行业对价格调整的动力。物业管理企业要充分发挥直面业主的优势，加强和业主的沟通，企业之间要坚决避免恶性竞争；行业协会要加强和新闻媒体的沟通，加强对物业管理成本、物业管理作用、物业管理效用、物业管理风险的宣传，要建立定期沟通的平台。
四是要改变业主对价格调整预期。即随着社会经济的发展，物业的价值总是上涨的，物业管理的成本也是上涨的。因此，物业管理的价格也是要上涨，这是市场规律。
《劳动合同法》将促进物业行业规范发展----厦门联发（集团）物业管理有限公司总经理 游枫
即将实施的《劳动合同法》看起来似乎会使许多物业管理企业陷入困境，但认真分析后以为好处良多。
一、可提高物业管理企业员工的自豪感和行业的社会地位。物业管理企业按照《劳动合同法》的要求规范用工，使员工获得合理的薪酬，享有法定的休息休假等权利，这将缩小物业管理企业员工与其它行业员工的差距，得到社会应有的尊重，从而提高员工的自豪感，提高行业的社会地位。
二、促使企业重视品牌建设，提高服务水平。规范用工提高的人员成本，要通过上调物业费来解决，就要求企业以业主满意为尺度，不断改进服务。企业提供规范的品牌服务，品牌服务促进物业管理费的提高，形成良性循环。
三、促进企业朝专业化方向发展。推行物业服务管理层与作业层分离，在分包方具有较高专业水平的前提下，与分包方结成共创品牌的可信赖伙伴关系，既减轻物业管理公司的负担又提高了管理层次。
四、行业协会作用凸显，促进行业自律。对《劳动节合同法》实施可能遇到的困难，各地物协纷纷召开研讨会，帮助企业采取应对策略。同时，各地协会也结合《劳动合同法》的即将实施，开展了行业自律，加速了不规范企业的出局，减少了行业内恶性竞争，净化了物业管理市场。
