（二）关于业委会的诉讼地位。
《物业管理条例》没有对业委会的法律地位作出明确规定。实践中的观点和做法是：有条件地承认业委会的诉讼主体地位。如《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第7条规定：业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：（1）物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。仅在业主“公共权益”受侵害的情况下，业委会有权代表全体业主提起诉讼；业委会“不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任，只可做原告，不能做被告”。
笔者认为，业委会的诉讼地位直接关系到业主公共利益的保护，严格限制业委会的诉讼资格并不妥当。首先，所谓“公共权益”和“个人利益”的区分并不明确。物业管理服务的公共性，这决定了业主抗辩的公共性。在物业服务公司追索欠费的单个案件中，业主经常以物业服务不达标、物业费标准不合理等作为抗辩理由；而法院往往认为关于物业费标准等问题是“公共问题”，业主无权表态从而不予处理。而在追索欠费的案件中又看不到业委会的存在——部分坚持业主委员会的催缴是前置程序的人认为，应在追索欠费案件中把司法审理的重心偏移到物业服务企业与业主委员会之间关于服务质量的争议上，既能保护弱者，又能节省司法资源。这种看法有其合理性。因此，对“公共权益”应做宽松解释。原则上，只要符合以下条件都应允许业委会代表全体业主起诉：
一是涉及物业服务标准、收费标准等与全体业主利益有关的问题，都应视为涉及“公共权益”；
二是经过了业委会的决议或业主大会的授权。
在涉及物业服务公司对单个业主追索物业费的案件中，业委会也应作为第三人参加诉讼，就物业服务是否达标发表意见。其次，只准做原告不准做被告的说法不符合诉讼的基本原理。在业委会起诉的案件中，被告无疑有权反诉。诉讼是攻防的艺术，不能规定某一方只准防御不准进攻。如业委会作为被告败诉，应由全体业主承担后果。当然，应严格程序，在涉及变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解等重要事项时必须经过业主大会的授权，以保障业主委运会的决定符合多数业主的利益。
（三）谁来证明物业服务是否达标——举证责任问题。
业主拒交物业费多以物业服务不达标作为抗辩理由，又大多因无证据支持而败诉。除了业主本身举证能力的局限外，物业服务内容、标准不明确性是重要原因。是要求物业服务公司证明其“依约履行了义务”，还是要求业主证明物业服务公司“没有履行义务”？让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉。
笔者认为，应充分认识此类案件举证的客观性，运用公平和诚信原则合理分配举证责任，综合所有情况进行合理判断。物业服务是一个过程，难以再现和证明，不能把举证义务完全加在任何一方身上。原则上，业主主张物业服务公司的服务不达标，应提供必要的证据，然后举证责任发生转换，物业服务公司也应提出证据证明其履行了自己的义务。法官综合运用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。如果物业服务确属存在瑕疵，法官有权依据自由裁量权适当减少物业费，但是仅应就已经提供的物业服务酌减物业费，而无权就今后的服务费确定标准。
（四）诉讼时效的法律适用。
在追索物业费的诉讼时效问题上标准有待统一。有的要求物业服务公司提交催收通知单证明曾经催收，但因没有业主的签名而不认可；有的否认物业服务公司在小区公告栏发布的催收通知的效力。笔者认为，对于诉讼时效中断的认定应符合物业纠纷的特性。如业主对于催收通知单不予签收，但能以其他方式证明其知晓催收的内容的，应视为物业服务公司已经催收；此外，物业纠纷是以物业所在地为中心发生的法律关系，多数情况下物业所在地也是业主的居所，因此，在门口、公告栏张贴催收通知书一般情况下应认可物业服务企业在持续主张权利。
完善《物业管理条例》，促进纠纷解决的建议
为更好地防范和解决物业纠纷，笔者提出以下建议:
第一，必须完善配套的法规。仅靠一部《物业管理条例》是不够的，应完善配套法规。尤其是应制定详尽的业主大会、业委会的组成和议事规则，使业主能有效地组织，其意志能够有效地集中。
第二，增强法律法规的可操作性，尤其是增强可诉性。法律法规只有得到适用，才不会只停留在纸面上。增强规则的可诉性，使其可以作为当事人的行为准则、法院的裁判规则。只有这样，纸面上的法律才能变成现实中的活生生的法律。
第三，要强化监管和指导。仅有司法审判是不够的，行政与司法应该协力。对于因物业服务企业管理不善、造成居住小区物业及其居住环境状况恶化的，以及业主大会、业委会的决定违反法律、法规的，相关部门应及时采取措施予以处罚或纠正。
第四，提高小区的自我管理和规范的能力等，加强行业自律，建立行业标准。加强对于物业服务合同规范性的引导，推出更为细致的《物业服务合同示范文本》等，这样的示范文本“应是一本书”而不只是短短几条，只有这样，才能明确标准避免纷争。 ◇
亓培冰系北京市高级法院审判员，民一庭调研督导组组长，北京大学法学博士
