困局的出路
那么，如何破解“收费难”？我认为出路在于，必须回归到对物业管理和物业费的本质认识上来。
物业管理的本质是业主对建筑物共有部分的共同管理。业主是物业管理的主人和责任人，而不是物业服务企业。同时，物业费的本质是应当由业主共同分摊的费用。基于这样的认识，从沈阳市实际看，我认为解决物业费“涨价难”问题应当做好以下几方面工作：
首先，物业服务企业应当公开物业费收支账目。既然物业费的本质是应当由全体业主共同分摊的费用，那么全体业主就有权知道物业费的收支情况，否则如何分摊呢？这好比几个人去饭店吃饭，大家说好了AA制，那么到买单的时候，必须知道消费了多少才能分摊费用。但有的企业不是这么想问题，他们一方面希望业主分摊物业费，另一方面却不想告诉业主为什么分摊这些费用。这种想法是站不住脚的。我们仍以几个人去饭店吃饭为例，如果其中一个人总是预先向其他人每人收一笔钱，饭后由他负责买单，但他给自己赋予了这样的权利：第一，消费金额保密；第二，从不多退少补。在这种情况下，他还经常跟大家诉苦，说饭很贵，大家交的钱根本不够用，他每次都加不少钱。那么生活中，谁还愿意再和这种人一起吃饭呢？现在，有很多实行包干制收费的企业就很像这种人，所以越来越多的业主认识到，这种“游戏规则”不公平，不愿意和你玩下去了。客观地讲，在物业管理发展初期，允许包干制收费模式的存在是必要的，便于企业在服务和收费中有所遵循，对于保护企业利益和促进行业发展是有利的。但是随着时间的推移，特别是2007年新《劳动合同法》出台以来，物业服务成本上涨已成不可逆转的趋势，包干制收费模式非但不能成为企业利益的“保护伞”，反而成了制约物业费涨价的枷锁。所以，2010年《沈阳市物业管理条例》明确规定“物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。”我认为，切实落实好这一规定，弥补包干制收费制度缺陷，抓紧建立物业费公开制度，为推行酬金制收费创造条件，应当是解决企业“收费难”、“涨价难”问题的根本出路。
其次，建立行业协会定期公布物业费价格行情制度。《辽宁省物业管理条例》第六条规定“鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。”目前，市物业协会正在积极组织研究和调研，准备在年底前推出沈阳市2012年物业服务收费的价格行情。我认为，由行业协会定期选择一批新项目以及调价成功的项目，向社会公布其服务内容、服务标准及物业收费价格，不但比政府出台调价政策更有效率，而且更能反映行业真实成本，从而使物业费价格涨跌跟上市场变化的节拍。同时，由行业协会定期公布物业费价格行情，还有助于广大业主及时了解物业费价格的市场信息，提高对涨价的心理承受能力，从而推动全行业走出“涨价难”的困境。
第三，加大对物业费本质的宣传力度。长期以来，物业费“收费难”、“涨价难”始终困扰着企业。在服务成本不断上涨条件下，一部分业主拒交物业费的违法行为，使企业经营状况进一步恶化。当前，业主拒交物业费的主要理由是，房屋空置、房屋存在工程质量问题、物业服务有瑕疵等。对于前几个问题，《沈阳市物业管理条例》已经明确规定“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。”但对于个别业主以服务质量存在瑕疵为由而拒付物业费的行为，尚无明确规定。原因在于，多数人对于物业费的本质认识存在一个误区，即误以为物业费的本质是质价相符。包括人民法院作出的业主欠费判决案例，绝大多数是只要业主能够举证物业服务存在瑕疵，就可以享受物业费打折的好处，有的甚至把打八折九折作为标准判例。由服务存在瑕疵，质价不符，得出业主可以拒交或少交物业费的结论看似合理，实际上是存在严重问题的。按照如此逻辑，到饭店用餐，到宾馆住店，统统可以不交钱或少交钱，因为世界上不存在十全十美的服务。因此，必须回到对物业费本质的正确认识上来，即物业费是应当由业主共同分摊的费用。物业服务只有性价比高低之分，很难用质价相符来考量。下一步，沈阳市应当加大对业主树立正确的物业费观念的宣传和引领，以促进物业费收缴率的大幅度提高。
第四，让业主真正“当家作主”。去年，北京市住建委在《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（征求意见稿）中提出：“业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其它分摊费用。”无论该办法能否实行，但已经传递出收费管理体制变革的信号。从发达国家的物业管理实践看，由业主大会管理物业费等共有资金符合物业管理的本质要求，应当成为物业管理的发展趋势。但目前由业主大会管理共有资金的法律条件尚不具备，特别是在公民信用管理体系尚未建立以及物业管理保险业尚未跟进的条件下，由业主大会管理业主共有资金的风险很可能比由企业管理的风险更高。因此，此举应当积极探索，慎重实施。
