上世纪90年代初期，南油物业管理评审会在深召开，原建设部房地产业司司长谢家瑾(右二)出席会议，杜志文(左一)亦参加会议。
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确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则，在全市范围内拉开住宅区“社会化、商品化、企业化、专业化”管理模式的大幕(后将“商品化”改为“市场化”)
第一批进入房管局
1985年，市政府开始新组建深圳市房地产管理局，要职人员从建设口相关单位选调，当时我担任市建四公司办公室主任，就被点名抽调过去。当时通知我去报到，筹备小组在蔡屋围的一间小平房里临时办公，我走进屋子，看见里面仅摆放了一张桌子，桌子边上坐着一个人，我就问“房管局在哪儿”，他回答“这儿就是房管局”。后来我才知道他不过比我早来报到一点，我们算第一批报到的人员，那段时间人员陆续到位，直到同年12月，房管局才正式挂牌成立。
当时我担任房产经营管理科科长，分管住宅区管理，但房屋管理怎么管?没人有经验。那时房产局的状态是机构、人员全是新的，既要维持住宅区日常运作，又要研究新的管理方法，任务繁重、难题错综复杂，处理起来千头万绪不知从何做起，压力很大。
从建市的1979年到1986年，深圳共有通新岭、园岭、南园、华新等12个公产房住宅区，还有近20个商品房住宅区。传统的公产房管理模式是政府包揽式的，居住在小区里的人都在国有单位工作，只要求交付租金，而小区的房屋维修、管理维护等费用由市政拨款，执行管理的责任分摊到多个不同的单位。
我曾在园岭做过一个调查，发现共有15个单位管一个小区，多头管理极易产生乱象，谁都管就是谁都不管。比如持续维护的问题，管理单位只管收钱不管投入，所以当时人们常说小区是“一年新两年旧，三年破四年乱”;还有经费问题，当时我们计算了一番，通常情况下一个住宅区一年的各项支出是20万元，然而市政拨款每年仅有100万元，分摊到住宅区的分量非常拮据。
那会儿我们房产局不仅要接管公产房，还要监管由企业开发的商品房住宅区。这些商品房住宅区的特点明显，楼宇设施新、规划起点高、建设标准高，相应的管理要求和难度也有提升，传统的政府包揽式的城市房屋管理体制和模式并不适用于这些新的商品房。这时候急需一个全新的管理方法来处理面临的问题。
物业管理模式出现
为了寻找合适的解决办法，那时候我带着问题到政府有关部门请教，到企业、房产管理所走访调研，与香港房屋署、香港英国皇家屋宇管理学会交流，请教香港屋村管理经验。
深圳房地产开发公司(简称“深房”)和特区房地产开发公司(简称“特发”)是当时深圳市内两个管理公产房的公司。有一次走访深房，我注意到在他们开发的涉外商品房住宅区里，由于住户大多是港澳同胞和台湾同胞，移植了一套香港屋宇管理方法，并自1981年起到1986年都有效运作着，不过因为没有向外界推广，也没有人前来问津，所以一直默默无闻。
这套管理方法最吸引人的地方是，住宅小区通过开展各项服务收费实现自我管理、自我运作、自我完善。我想这个办法好，于是在回来后向领导汇报。当时领导对我很信任，肯定了我的想法，让我放开、放手、放胆尝试。于是我多次调研挖掘，将这个“养在深宫无人识”的舶来模式，与市住宅区管理现状进行全方位比对，找到了出路：先行改革房屋管理体制、推行企业化管理、实行有偿服务。
1987年4月，市房管局在怡景花园召开了“全市住宅区管理工作经验交流会”，这次会议由时任市政府秘书长李定主持，把住宅区管理新模式、物业管理公司的做法和经营模式进行了介绍，会后即开始推广。
1988年，深府办〔1988〕671号文出台，确立了“谁开发谁管理”、“谁受益谁出钱”、“有偿服务”等原则，在全市范围内拉开住宅区“社会化、商品化、企业化、专业化”管理模式的大幕(后将“商品化”改为“市场化”)。此后，市政府和市房管局每一年都有新的推动和规范房产管理措施出台，例如《住宅区管理实施细则》、《深圳经济特区住宅区管理规定》等。
