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满洲里市物业管理工作的几点思考【2】

2012-11-03 17:50 来源:物业之家 阅读:人评论

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三、妥善解决近期高层住宅物业服务管理凸显矛盾

我市对高层住宅物业服务管理实行物业费补贴政策,2005—2011年高层住宅物业费补贴每月每平方米0.90元,现执行期限已满。高层住宅楼电梯运行电费、定期检修、维护和供水、供暖二次加压运行所产生的电费等运行费用较大(均值为每月每平方米1.24元),专业化服务要求高,只能推行物业企业服务管理。近几年随着人员工资、材料费和电费等物价指数的大幅增加,物业服务企业的经营运行成本逐年增加,物业费补贴政策到期后,短期内高层住宅楼业主还不能适应物业费每月每平方米提高0.90元的“涨价”,而物业企业较低的服务收费标准和收费率,根本无法保证高层住宅楼电梯、供水、供暖等共用设施设备的正常运行。物业企业可能会中途撤出或合同期后满撤出,直接导致高层住宅楼无专业化物业服务,各项设施无法正常运行,严重影响居民日常生活。

对策及建议:建议对高层住宅楼物业费补贴政策再延期5年,实行补贴逐年递减和物业服务收费标准逐年提高相结合的扶持政策。

目前我市有21栋高层住宅楼,住宅建筑面积32.52万平方米,涉及4500余户业主,已有4栋高层住宅楼的物业服务合同到期。由于高层物业服务管理的特点,对从业员工技能专业化要求较高,一旦高层住宅发生退出或中断物业服务,势必导致物业服务企业亏损或倒闭,这部分宝贵的人力资源将流失,恢复企业经营或组建新的高层物业服务企业将十分困难。建议高度重视并扶持我市为数不多的高层物业服务企业经营和发展,强化激励机制,并严格考核兑现奖惩。

可自2012年起,对原高层物业费每年每月每平方米补贴分别递减为0.80元、0.70元、0.50元、0.30及0.10元;同时逐年提高业主收费标准,最终过渡到正常标准。探索高层住宅楼推行与水、电、暖捆绑的“一卡通”等灵活有效的收费方式,强化业主缴费意识,提高物业服务收费率。

四、物业弃管小区不宜推广非物业服务管理模式

目前合作区和互贸区管委会对辖区内无物业管理和物业弃管小区均实行了由环卫部门接手卫生保洁,使环境卫生得到有效改善。但因这部分小区的共用排水管道、化粪池和污水井等设施缺乏日常维护,经常出现管道堵塞和污水井溢满上冻的现象。由业主自行组织共同筹资解决这类问题也因部分受害较轻居民不出资,无法及时维修导致污水从一楼室内上返溢出,造成邻里之间加深矛盾,影响了业主的正常生活,对此居民反映强烈。

对策及建议:首先由市、区物业监管部门负责对由环卫部门接手的无物业管理和物业弃管小区的给水、供暖、排水等公共设施因中断维护维修出现故障,影响居民正常生活等各类问题和矛盾,进行拉网式排查,归结分类,针对实际情况,安排专业施工队伍实施维修改造。在小区恢复物业服务管理前,对已修复完毕并已正常使用的小区相关管线和设施设备等公共设施,先由各区物业监管部门、街道社区安排专人日常维护和管理。

其次,针对无物业管理和物业弃管小区特别是老旧小区恢复推行物业服务管理难度大等实际情况,市、区物业监管部门应采取环境整治、完善功能配套等有效措施,改善居民居住环境,为恢复市场化物业服务管理创造过渡条件。

再次,探索物业服务杠杆启动点,扩大物业服务管理的覆盖面。一是如前所述对2000年以前建成的老旧小区,因小区公共配套设施“缺陷”,实行为期5年的每月每平方米0.20元补贴政策,恢复小区物业服务管理,由业主选择物业服务项目,试行“以收定支”的菜单式物业服务模式,即接管进入物业服务企业列出服务项目菜单,由业主(业主大会议决)根据自身需求选择服务项目,并约定收费标准。二是对2000年以后建成的住宅小区,为平衡物业服务“企业成本及收益”,实行为期5年的“以奖代补”扶持政策,即对接管进入物业企业根据对其服务履约情况、满意率等定期监督考核,可给予每月每平方米0.20元的奖励资金,扶持物业企业的经营和发展。

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