五、推动相关运营单位履行相关管线与设施设备维修养护责任
供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位与业主、物业使用人之间存在的是一种供应合同的关系。根据《合同法》的有关规定，住宅小区内相关管线和设施设备是相关单位提供服务的必要设施，业主或者物业使用人缴纳的费用，包括相关管线和设施设备的设置费和维护养护费用。因此根据《合同法》规定，供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，有义务依法对物业管理小区内的相关管线和设施设备维修养护（即供水、供电单位负责业主入户表以外部分【包括表】的管线和设施设备维修养护；供热单位负责业主户外部分【实行计量表则为表外部分，包括表】的管线和设施设备维修养护）。目前存在供水、供电、供热等单位以没有参加相关设计审查和隐蔽验收、老旧小区管网地沟狭窄、管线破损严重、维修困难等缘由，不履行对物业管理小区内的相关管线和设施设备进行维修养护责任，而将责任转嫁到物业服务企业，造成了业主对该类责任主体的误解，增加了物业服务企业的运行成本和管护难度，激化并加深了业主与物业企业之间的矛盾。
对策及建议：建议强化协调机制，强力推进供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，理顺住宅小区内供水、供电和供暖等共用设施维护养护责任。
目前我市大部分物业服务企业因技术力量及装备所限，只能承担单元走廊照明、门窗及业主户内管线阀门、电器开关、排水地漏疏通等简单维修维护，难以完成住宅小区相关管线和设施设备的故障维修，甚至处置不当，还会引发更大的故障事故，且时效性也无法与配备专门技术力量和齐全设施设备的运营单位相比。依据2003年国务院《物业管理条例》和2011年内蒙古自治区人民政府《内蒙古自治区城镇供热条例》规定，建议研究建立我市供水、排水、供热管网专项维修、养护、更新保障资金制度，对现有物业管理小区特别是物业弃管老旧小区，结合每年小区供水、排水、供热公共管线维修改造工程，按设计标准和施工规范，彻底改造和提升住宅小区相关管线和设施设备，使之达到规定标准，并及时移交供水、供热等运营单位进行规范化日常维护、维修和管理。
建议根据《物业管理条例》等法律法规有关规定，要求今后新建住宅小区开工前，由住建局牵头，供水、供电、供热、通讯、有线电视等运营单位共同参加，对小区供水、供电、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的设计是否满足国家及行业标准等问题的施工图予以审查，并按达成共识的修改后施工图组织施工。上述住宅小区公共设施隐蔽及竣工验收时，要有物业监管部门、供热管理部门、供水、供电、供热、通讯、有线电视等运营单位到场参加实地检查并签署验收意见。住宅小区竣工验收后由开发单位将小区内供水、供电、供暖等共用设施设备直接移交给相关运营单位依法进行日后的维护、养护和管理。
六、加强开发单位履行保修期质量回访责任监管
部分开发单位不能较好履行保修期责任，对保修期内发生的建设工程质量问题，不能及时维修和处理，经常拖延至保修期后，或误导业主把矛盾引向物业服务企业，从而导致物业服务企业替开发单位背负质量回访责任，加重了民众对物业服务企业的偏见和误解。
对策及建议：建议实行新建项目保修金延期返还和双监督使用制度，强化开发单位履行保修期责任。一方面结合我市实际情况制发关于延长建设工程质量保修金返还期限的地方性文件，将原来质量保修金期满一年后返还给开发单位，调整为按照国家法律法规规定的各项设施保修期限分期分项目返还，如涉及供热管线部分在无故障运行两个采暖期后返还；另一方面在工程质量监督和物业市场监管部门的共同监督下，建立提取使用保修金的工作程序，如在保修期内开发商恶意拖延相关管线和设施设备的回访维修，由物业监管部门按规定的工作程序，提取有工程质量问题相应管线或设施设备部分的资金，组织专业施工队伍进行维修，消除故障隐患，保证正常运转。同时，对新建住宅小区项目建立小区相关管线和设施设备、绿化、亮化等公共设施建设保证金制度。严格新建住宅项目的物业承接查验工作，即实行新建住宅项目物业管理的前期介入制度，在新建项目办理批准开工前，将审核配套设施是否完善的情况向建设项目管理部门出具审核意见说明，做为施工许可的要件；对施工过程中隐蔽工程回填前的查验情况向工程质量监督部门出具查验意见说明，作为竣工验收备案的要件；参与工程质量监督部门组织的住宅小区竣工验收涉及相关管线和设施设备等公共设施的查验工作，从物业管理接管新项目的源头上杜绝工程质量隐患，确保前期物业管理招投标无隐患遗留及日后物业服务管理顺畅运转。
