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均衡:物业管理中的公共经济学

2013-03-07 00:32 来源:物业之家 阅读:人评论

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角色的转换使我们的职业特色悄悄发生了变化。长期以来,在房管所的实践当中,作为早期物业管理的从业人员,我们没有考虑到住户应该在多大程度上服从我们的管理,而是必须服从我们的管理,因为他们住的不是自己的房子,而是国家的房子。到现在这种理由已经走到反面,现在他们住的不再是别人的房子,而是花钱买来的"自己的"房子,所以也已经不是业主来考虑应该在多大程度上服从我们的管理,而是他们根本不必那么做!我们谨慎地关注着这样一些说法的蔓延:物业管理公司是否应当更名为"物业服务公司"?物业公司是否应当向酒店管理看齐?是否应该"满意是起点,服务无止境"?作为政府事业单位"纯管理"的物业管理已经成为历史飞烟,但是追求利润企业"纯服务"的物业管理又将在现实中面临困境。

我们曾经试图"无为而治",安安分分做好几项服务即可,何必就一些鸡毛蒜皮同业主们死缠烂打?但是时隔不久,装修破坏楼道和主体结构,施工垃圾随意堆放,一地随手乱扔烟头,垃圾场周围臭气熏天,满眼的野广告和乱拉线,空架安装和防盗网五花八门,每一个因此而生活质量受到损害的住户、甚至每一个能够感受到这种反差的人都会惊问:这种小区的物业公司还敢收费?!极端的无能和令人愤慨的不公正结合到一起,足以把世界上最通理达理的业主发动起来同物业公司对抗,在很多住宅区里,物业管理收费和提供一定质量服务的争执就象鸡生蛋、蛋生鸡那样的了无结局,至于如何兼容管理与服务,就更让人们不知所措,从停水停电到上法庭,其实也只是病入膏肓的下策,很多工作,本身就该从源头抓起。

我们应当认识到,现代人存在的绝大多数目的,都受到经济因素的制约,从一个人掏钱购买房屋成为一名业主的时候,他就是一个经济人,他的决策是基于扩张经济财富、提高生活质量为目的,同时他和物业管理的关系是一种经济关系,他的个人利益,也同社区的整体利益紧紧捆绑在一起,物业管理作为一种"需要",也就是将个人利益和社区总体利益达成某种平衡,使效用的总和最大化。

在曼昆《经济学原理》书中,作者提出了经济中对物品分类的方式:根据两个特征可能把物品分为四种类型:(1)物品有没有排他性?是否可以阻止一个人使用这种物品?(2)物品有没有竞争性?一个人使该用物品是否会减少其他人对它的使用?用这两种特征物品被分为:私人物品,公共物品,共有资源和自然垄断。下面是这四类物品的简单例子。

衣服属于私人物品,衣服既具有排他性又具有竞争性,衣服是我的,我可以不给别人使用,同时我穿着时候,别人也没法穿;私人物品在市场中是有效率的,它被用于交易。

广场属于公共物品,广场既没有排他性又没有竞争性,任何人都有权在广场观光,我们在广场上散步时,通常也不影响其他人同时享受广场。只要公共物品的总收益大于成本,政府就会提供公共物品并用税收支付,这可以使每个人状况变好。

环境属于共有资源,环境没有排他性,但是有竞争性,通常我们无法阻止一个人享受优美的环境,而环境的过分使用和破坏性使用却造成环境的恶化,以至于其他人不能继续享受环境。由于不能向使用共有资源的人收费,人们往往倾向于过度使用共用资源并使之耗竭。所以,政府努力限制共有资源的使用。

信息属于自然垄断,信息没有竞争性,但是有排他性,任何人使用信息都不会影响到别人对该信息的使用,但是信息通常并不是可以免费得到的物品。自然垄断可以加以利用,但是总体上常常意味着无谓损失。

但是随着具体情况的不同,同一物品常常在不同类型之中转化,譬如道路,道路在不收费的时候,车辆自由行驶的时候,它是公共物品;当因为行车拥挤,任何人开车经过都使其他人更为困难,它转化为共有资源;需求产生市场机会,这时,将道路承包给个人并向每一经过的车辆征收高额过路费,于是成为营利性的私人物品;最后,当大部分车辆改道,道路又变得不拥挤时,该道路就形成了自然垄断。

花大量篇幅来说明以上这些是值得的,因为从传统房管到物业管理也不由自主经历了这样的一个过程,而且由于主体的复杂性日益增多,今天的物业管理表现出的综合性与多层次格外引人注目,作为物业管理本身,它被业主界定出的角色也就证明了其本质地位并发挥出相应的作用,持"物业管理万能论、无用论"的业主把物业管理实际上当作一种私人物品,可以收放自如,任意支配,"万能论"者愿意缴费但是需要索取最大量的回报,一旦要求得不到满足,便立即向"物业管理无用论"转化,提出拒绝购买物业公司的服务;"免费午餐论"者把物业管理当作一种公共物品,虽然成功地拒交管理费,但是却从生活质量的下降中重新付出成本,因为物业管理企业仍然依据它的"成本-收益"分析来提供它的服务;最后一类,处于敌视者的业主将物业管理看成是一种继承开发商的"自然垄断"的产物,从而致力于"推翻政权"的努力,这三种情况都向同一结果演变,就是物业管理出呈现普遍地无效率,社区的公共资源作为共有资源被耗尽,就象环境被"沙漠化"一样,当一个社区的管理处被压缩到"几个收垃圾,几个收水电费"的规模的时候,一家物业公司就被可悲地"奴隶化"了,亚当·斯密在《原富》中写道:"表面上看来,奴隶劳动只须养活他们就是了,实际上这是一种最昂贵的劳动。一个不可能获得财产的人没有别的利益,唯有尽量多吃,尽可能少干活。"这是市场经济当中的无效率现象,这样的物业公司是不具备生存能力的,它也腐蚀着业主对财富增长的信念。

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