二、企业方面
1.既要“埋头拉车”，也要“抬头看路”。
“埋头拉车”，做好物业管理服务工作、按照物业服务合同约定履行好物业管理职责，是物业管理企业的“本份”和责任，这也是物业管理企业立足市场、赢得业主信任的前提和根本。但是企业仅仅做到了“埋头拉车”还不够，还应当“抬头看路”--洞察业主的需求和感受，尽早弥合与业主的隔阂。开元物业自花开四季·四季园小区建设起，就介入了该小区的早期及前期管理，四年来物业公司尽心于小区管理服务不能说不辛苦，其物业服务费收缴率曾较长时间保持在95％以上，不能说业主对开元物业不认同。可偏偏在《物业服务合同》快要到期、物业管理企业员工都以为合同可以“自然顺延”的时候，第一届业主委员会暨业主大会却形成了“通过招投标形式，择优选聘新一任物业管理企业”的决议，这使开元物业始料未及，也让其员工百思不得其解。
其实，业主委员会、业主与开元物业在长达四年的合作中，在业主向开发商“维权”、物业公司处理小区业主关注的事务、物业公司处理公共关系的立场和方式等等方面，双方早已存在猜疑、观点相佐和裂隙。在这样的裂隙和隐患下，业主委员会、业主认为：自己的主张在物业管理方面得不到响应、支持、配合……得出物业公司“不听话”、“帮着开发商糊弄业主”的结论；物业公司则不能很好体察业主委员会和业主的“感受”，不想办法去弥合与业主委员会和业主的裂隙，在配合业主委员会“维权”、处理小区遗留问题等方面单一强调与己无责，处理具体问题一味强调“依法”办事，缺少方式方法的变通，效果显得死板和“无能为力”，甚至天真地认为：“只要我们做好服务，‘按法规办’，相信业主是能够理解和支持物业管理的。”在双方猜忌、裂隙越来越大、物业公司已面临被业主“抛弃”时，开元物业甚至以“我们已超值服务，公司已严重亏损，管理服务运作难以维继”为由，要求提高物业服务费收费标准来“应对”业主委员会的“无理”要求。这无疑是在双方的矛盾和裂隙上火上浇油，直接导致了业主委员会、业主“还以颜色”的回应。（注：开元物业认为，即将出台的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》是其提价的法规背景条件）
2.既要尽心于服务，更要注重业主沟通。
开元物业出于为开发商“保驾护航”和对自己物业管理“口碑”的扞卫，四年来，特别是第二任管理处主任上任以来，公司可以说是比较用心于花开四季·四季园的服务，其实际效果在日后的物业管理选聘过程中，小区招标小组和投标的物业管理企业都是比较公认的。可事前为什么业主委员会、业主都不领开元物业的情，非要重新“选聘物业管理”呢？开元物业“‘立场暧昧’、‘行动迟疑’、‘帮着开发商糊弄业主’、唯开发商令是从不听业主委员会的话、服务质量差管理水平低、光收费少服务……”的业主认识，从根本上说，是业主、第一届业主委员会对物业管理的内涵认识不够，对物业管理实际的付出知之甚少，不知道物业管理公司在干什么、干得怎样、想要怎样干。一句话，缺乏相互的沟通。业主为幼儿园占用小区公共资源而“维权”，业主委员会要求物业管理公司阻止接送小孩家长进入小区，物业公司照着做了，当矛盾和事态发展到不可收拾的时候，没人理物业公司了，开元物业“孤独地矗立在寒风中”被接送家长和社会舆论“千夫指”。这时，开元物业没有找业主委员会、业主理论被“出卖”的原委，而是“打碎牙往肚里咽”，“总结出”：“不该上业主委员会的当，以后要三思而后行”；业主家水龙头坏了，物业公司上门免费服务，业主习以为常，晚了点时间还要“投诉”；为落实业主房屋渗漏，物业公司使出“吃奶的劲”协调维修，结果是业主仍拒交物业服务费；为阻止一户业主在住宅内办公司，物业公司遭受了百般责难，可业主的舆论却是物业公司不协调开发商为该业主维修房屋渗漏；小区配备管理服务人员44人，业主却认为“没见几个人影”；开元物业每天擦抹两遍单元门、每天拖抹一次楼道、每天两次收集楼道内生活垃圾袋……业主还是认为物业“光收费少服务”……当招标小组质询物业公司的管理服务细节时，开元物业捧出厚厚的维修记录、服务记录，招标小组成员非常感叹：“你们的这些工作、做法和付出，为什么不早给业主委员会说，为什么不让业主知道呢？！”
3.既要“泾渭分明”，更要“开源有道”。
小区物业服务费收费标准不高，在劳动力价格飞涨、小区公共收益物业公司与业主分享、小区是两套监控系统情况下，实事求是地说，花开四季·四季园的物业服务费收费标准的确偏低，倘若运作不好，物业公司亏损可能在所难免。但偏偏在业主委员会、业主准备“抛弃”开元物业的时候，开元物业却不识时务地提出“恢复物业服务费收费标准”【背景：①由于当初小区处于开发建设过程，给业主带来的生活不便，物业管理收费未按当时物价核定的价格执行；②《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》即将颁布】，以抵御管理处亏损和业主的“意见”。其实，开元物业从小区开始入住起在企业运作上比较多的关注点是放在服务提供方面，而没有更多强调经营理念、没有认真的经济核算和多种经营考虑--“有开发商做经济后盾，只要做好服务就行了”；从业主入住起，开元物业就没有真正与业主划清过公共服务与特约服务关系，甚至业主家室内维修物业管理公司一直是免费服务，这一方面给自己增加了不小的服务成本，另一方面也继成了“特约服务也是公共服务”的业主认知；四年来，小区智能系统运行电费、绿化水费从未向业主分摊，都由开元物业默默承担……这些都是在此次物业管理招投标活动过程，招标小组质询其管理成本时方才知晓。不仅如此，四年来，开元物业在小区几乎没有有效开展过旨在增加经济收入的有偿特约服务和多种经营活动，没有订送牛奶、订送纯净水、家政服务、洗车服务，没有房屋租售代理、没有疏通在小区外道路划线停车、没有开展快餐服务……总之，开元物业在小区管理运作上犯了两个“致命”的错误：一是“泾渭不分”--没有划清公共服务和特约服务的界线，模糊了业主的物业服务消费观念、助长了业主“没有边界”的免费服务要求，无端地给自己管理服务增加了负担；二是“开源无道”--在错误的时间、采用不合时宜的方法（提高物业服务费收费标准）来抵御企业亏损和应对业主委员会、业主“没完没了”的服务质量要求。
4.规范的企业竞争行为是物业公司的首要责任。
通过花开四季·四季园物业管理招投标，如何看待当前“业主乱‘炒’物业在全国范围内的蔓延”现象？是幸事还是坏事？从表象看，业主好像占据着物业管理市场的买方市场主动权：“物业公司不听话，就‘炒’掉它！”“想管咱们小区的物业公司，排着长队等着咱们挑呢”；也有人说是业主服务要求太高，而费用（物业服务费）又太低，市场被挑剔的业主“挑”乱了；更有人认为，这是社会民主进步和市场竞争的必然结果。其实，业主这种“得意”是其混沌的民主意识和幼稚的物业服务消费观念的综合反映：大多数业主根本不知道盲目“炒”物业可能带来小区越“炒”越差的危险后果、根本不知道盲目一味地刹“低价”可能买来业主根本利益的最大损害、根本不知道这可能是“缺德”物业公司布下的市场陷阱……在业主“得意”的背后，不良物业公司为争夺管理权，往往不择手段，你死我活，附带着损人又不利己的“小动作”，只要能拿下管理项目，在竞争对手面前个个“如狼似虎”，在业委会面前个个阿谀奉承、百依百顺，而且什么牛都敢吹，不仅承诺高质量服务，还可以献媚“改造小区、造福业主”……一埃将小区管理权骗到手，就开始以裁减服务人员、裁剪服务内容和服务质量来糊弄业主，“玩儿几天”玩不下去，便毫无顾忌地把业主扔进小区混乱的“水深火热”之中，等着政府行政主管部门来收乱摊子。所以，业主才是最后真正的“冤大头”、倒霉者、弱者。因此，在当前市场假相蒙蔽下，有良知的物业管理企业，应当首先用自己规范的市场行为和对社会负责任的态度，肩负起帮助业主认知市场和物业管理的责任，不参与、不掺合、不迎合有违法规和违背价值规律、违背市场规律的招投标及“炒物业”的活动。
