十、建立物流有效采购监督运作机制
完善供应商体系，完善公司仓储集中管理制，各管理处仓库负责制，各部门负责人领用责任制。
①2002年冬大厦的几件事说明问题。
②存在使用期限临近或过期，通常有货不对板的现象发生。
③和可借鉴各大型连锁商场的物流配送与采购体系的经验。
④仓储集中配送机制：有利于①有机调拨、减少库存量；②控制物资质量、使用与管理，减少浪费和它用；③开源节流，资源共享；④约束执行机制；⑤公司发展长大、走专业系统性管理道路奠基。
⑤耗材和管理（包括管理人员及其专业性）制度不健全或者执行不当，是影响成本控制的一个重大问题。
⑥管理处的工程立项审批……。
十一、成立环境管理部
公司高层工作重心还是在执行工作中，建议彻底改进工作的重心，减少目前工作重担，分层责任管理，成立环境管部很有必要。
①其具体事务应由部门管理分工处理与协调。
②生活环境的进步，环境管理与布置对于城区业户的生活紧密相连。
③小区环境包括以下几类着重管理：①小区园林绿化造型；②小区卫生保洁养护；③小区生物虫害的防治消除；④节日布置场景；⑤品牌标识宣传、张贴；⑥其它商业广告文化宣传或吐绝；⑦垃圾分类、环境污染、空气检测；⑧外立面的广告商业管理问题。
A有利于：
①资源的综合利用与控制，（如：各小区没必要各有一套绿化、保洁器械）。
②人员的调配与使用。
③养护、换件的支出控制。
④作业管理、细致各处。
十二、小区消杀应由公司指定的一个（或两个但不能太多个）合作单位或公司专业人员施工。（也许因曾经爱卫办消杀管理单位工作，对施工项目管理和要求了解甚多），感觉施工单位消杀做的确实有些不到位，但个别收费却很高。
①现场施工与监管有据可查，项目日常实况体现，管理处账处本证可查。
十三、电梯养护重要。直接影响日常生活的出入、业主的生命；同时对电梯磨损、寿命长短、维保成本，起着很大的直接作用（不紧紧是因为我对电梯内行有证）。
①电梯部保养收费不低，但服务确太少，体现在：A、业主常投诉，小区住的内行业主看到感到心痛；B、每日、甚至于一星期都没有巡视、检查和养护润滑一次；C、常出现异响和故障；D、对于新的名牌电梯是极为不正常的。
②有利于：①电梯部进入社会性竞争；②没有好的服务意识与管理措施朝阳产业经营；
③外接物业，没有安全责任服务意识；④自有物业经营。⑤提高维修利润
③保养良好、磨损量小，其大、中修收费和住户得益、。
④建议电梯部做好做大，是物业的创收部门。
以上是本人工作中的个中体会，未曾与他人探讨，不足之处敬请指出。我坚信发现问题，了解问题最真实的一面，才能解决问题！
小杨呈上
二00三年十二月
