三、价格机制的失效与市场制度的失灵
在自由市场上，商品价格长期低于生产成本（或者称“企业成本）肯定是不正常的，是价格机制失效的表现。价格机制，与竞争机制一样，在自由市场中起着极为重要的调节作用。市场的有效还是失灵，往往从价格机制和竞争机制上可以反映出来。当市场价格无法通过自由竞争而自主调节，市场失灵就发生了。这样的局面，对市场各方都是毁灭性的。现在，物业管理服务市场就是这样一个尴尬的困境——业主得不到满意的服务，物业公司无法赚取供企业持续发展的利润，大量的“欠费”呆账所形成债权债务无法通过调解或司法救济得到解决。由此产生的社区混乱，造成了巨大的社会成本的浪费。
理想的市场关系，应该对市场的参与者均为有利，并通过互利的结果不断促进市场参与者市场行为和道德的优化。对于物业管理服务市场，这种“互利双赢”的市场关系应表现为业主满意物业服务并愿意按照合同付费，企业收到费用并提供与合同约定相符合的服务——由此，质价相符的“付费—服务”契约关系得以持续。只有得到业主认可并通过持续交费行为确认定价有效，价格机制才会有效并维持和促进市场契约关系。当市场环境发生变化时，无论是作为市场乙方的物业服务企业，还是作为市场甲方的业主，都应发现对物业费需要重新定价以维持契约关系的继续存在。而且，业主对价格调整（即物业费的重新定价行为）——对市场契约（即物业服务合同）的重新订约结果的认可，应当通过持续交费行为确认定价有效并维持市场双方契约关系的延续。
纵观当前的住宅小区物业管理服务市场，会发现以下几种物业费定价机制在发生作用：
1.政府定价：包括曾经的价格审核阶段和时下的政策性住宅小区的政府指导价，以及部分城市（如南京）的政府指导价。由于政府对物业管理服务市场的强干预，政府指导价往往演变为政府定价。而政府定价，实际上是与市场自由理念冲突的，而且也涉嫌违法。
2.开发商定价：由于前期物业管理制度的存在，开发商是住宅小区物业费的初始定价人，拥有初始定价权。前期物业费定价成为住宅小区物业费的初始价格。客观分析，引发物业费“涨价难”困境的制度性因素，部分源于开发商的定价权。
3.业主团体定价：在住宅小区成立业主大会后，无论是与前期物业公司重新签订合同，还是选聘新的物业服务企业，本质上都是业主团体行使定价权。此外，自行管理更是业主团体定价。业主团体定价的困难在于单个业主对物业费的构成要素的理解不充分、不均衡，以及决策困难。
4.物业服务市场定价：在自由市场条件下，市场价格实际是市场甲方与乙方“合谋”的结果。如果市场甲方的定价行为，市场乙方均不认可，市场甲方的定价权将被迫让位于市场的自由竞争本身。在现实中，这种市场定价机制往往以公开招标方式形成。具体表现为住宅小区业主团体选聘物业服务企业的公开招标行为没有物业服务企业应标。市场定价的本质，是乙方通过行业内的自由竞争定价。但低价竞争和超标承诺，均会对市场定价形成破坏。
作为解决“涨价难”的办法，业界和部分政府人士也在试图建立物业费第三方评估方式。“物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费准时，可聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，促成收费价格的合理调整或服务标准的适当降低”。但是依据市场自由原则，第三方评估仅是市场定价机制的子形态，需要依附于市场甲方或乙方而存在，与政府定价一样起到市场“辅助或者参谋”的作用。但是，需要特别注意的是，在一个甲乙双方发展严重不均衡的非自由竞争市场中，第三方并不能采取严格中立的市场姿态，而往往做出倾向于市场强势一方的评估意见。这在中国的证券市场上已经得到充分显现。
当开发商定价并以包干制为主的前期物业管理普遍存在时，作为物业费价格机制的物业管理真实成本无法被业主们掌握。因此出现两种情况：1.业主大会成立前，物业服务企业向业主们发出物业费涨价的邀约，希望“共同决定”的形式响应。当以往的物业服务无法令业主普遍满意，业主们无法意识到与服务下滑与成本上涨有关；或者即使意识到也可能以“包干制”为由做出“报复性抵制行为”，期待物业服务企业难以坚持而主动撤出小区。2.当业主大会成立后，业主们无论是与前期物业服务企业商谈新的合同，还是公开选聘新的物业服务企业，因为难以掌握小区真实的物业管理成本而确定新的物业服务合同中的物业费价格定价基础。因此，也就可以理解为什么会出现“直接张贴将提高物业管理费的公告，把要不要提高物业管理费变成要提高多少物业管理费的问题”这样的解决物业费“涨价难”的企业经验。
当物业服务行业提出“三大成本构成因素持续上涨，给物业服务企业带来巨大的经营成本压力”、“物业服务收费价格随成本上涨的调节机制缺失”以及物业服务费价格得不到适当调整导致社会问题时，已经意味着现有的物业管理制度导致这个市场机制已经基本失灵。物业服务企业现在承受的成本压力和经营痛苦，恰是物业管理服务市场失灵倒逼物业管理制度变革所支付的改革成本，是过去三十年间物业服务行业所收获的制度性红利的“回吐”。
换言之，现在物业服务企业所承担的制度性损害，业主们在过去三十年间已经被迫默默承受并还在承受。物业服务企业所付出的努力，将是随着物业服务市场失灵被迫进行的制度性变革所必须付出的代价。
