四、住宅区物业费定价机制的重建
在讨论物业费的定价机制时，常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。以上述分析为基础，有必要从“质价相符”这一市场理念在物业费定价中的作用和物业服务合同的订约过程入手，推进到对定价机制和合同履约过程进行分析。这里以业主大会建立后的物业管理为分析对象，且仅限于现在通行的“一个物业服务区域只能由一家物业服务企业进行管理”的物业服务外包的方式，即“总包（或总包—分包）”方式。因为业主自行管理和“专项分包”的直聘模式都在实质上与本文讨论的物业管理服务市场和定价机制无关。
从业界讨论看，倾向于将“质”等同于“服务标准”，将“价”定义为“经营成本”基础上的物业费定价。但是，对于业主而言，则与此理解不同：质，不仅仅是服务标准，更是契约签订后实际执行合同过程中物业服务企业的表现；价，则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下，会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符时，应当“减免”物业服务费用的心理。而这种心理的产生，与前期物业管理制度下业主团体长期缺位有关——业主们认为物业费是业主个体对物业服务支付的对价。
实际上，物业费的构成分为三个基本部分：小区的物业管理成本+物业服务企业利润+税金。无论是包干制还是酬金制，都适用于物业费的这个构成分析——即使是在包干制下，物业费的核算也由这三部分构成，并且可以通过物业服务合同中的相关附件进行体现。区别在于，包干制下，三者之间的构成及比例关系事实上是隐匿的，只有物业服务企业知晓；而酬金制下，三者的关系是公开的，业主和物业服务企业所掌握的信息相对来说基本对称。
业主大会成立后，由于物业管理权主体相对于前期物业管理发生变化，前期物业服务合同应当终止而改为由业主团体与物业服务企业签订新的物业服务合同，形成新的契约关系。并且，物业费的性质也随之发生变化——不再是有单个业主与前期物业服务企业之间的债权债务关系，而是单个业主与业主团体之间权利义务关系。
作为市场甲方，业主大会需要向物业服务市场发出邀约，邀请愿意为本小区提供物业服务的物业服务企业回应邀约。此时，业主大会的邀约是否对本小区未来的物业服务有利，并同时对物业服务市场的乙方构成吸引力，就至为关键。大约可以有几种情况：一、只对自己有利，而对市场乙方不构成吸引力；二、对自己不利，而对市场乙方构成吸引力；三、对自己和市场乙方均有利，形成潜在的市场双赢局面，进而对物业服务市场的持续发展发生作用。
按照一般情况，一个市场邀约首先要满足一个条件，就是对邀约发起人有利。这是经济理性所决定的。但是，对于业主大会来说，却未必如此——盖因业主们缺乏对发起邀约的必要信息的掌握。比如：小区共有部位和共用设施设备的详细清单，小区过去几年物业管理成本的支出清单，小区应配备服务人员的情况，以及小区共有部位的经营收益情况，等等。这是由于，其一，前期物业管理下，以上信息业主们无从知晓；其二，即使部分省市实施了“晒账单”的政策，也由于仅仅是按照《物业服务成本监审办法》或地方相关制度对物业费的收支情况公示。而这些公示内容并不能准确向业主提供前述信息——物业费的收支情况与共有部分的设施设备情况和服务人员的配备情况，对于物业服务合同的履约来说，应该是“三位一体”的。但是，现有的物业费公示制度并未能细化到清晰显示前述信息的程度，并且公示时往往将人员成本支出与其他成本支出混合列编，增加了业主阅读和掌握相关信息的难度。实际上，这种信息的公开对于前期物业管理和包干制物业服务的物业服务企业而言，是一种真正的“威胁”，会将其“利用服务产品无形性的特点，选择人为压低成本的方式保证企业预期利益的实现，其结果必然造成服务数量的减少和服务品质的降低，并最终导致业主共同财产权益的贬损”的行为比较充分的暴露，并构成业主们追究这些企业违约责任的证据。这也是为什么现有的物业费公示制度引起部分物业服务企业和物业人的强烈反对的原因所在。
但业主们在无法充分掌握共有部位和共用设施设备情况、人员配备情况以及小区既往的物业管理成本等信息时，是难以准确评估出小区成立业主大会后的真实管理成本的。此时，业主团体的定价权事实上失效了，只具有名义作用；其真实的定价权只能让位于市场。但是，这样的情况并不能让市场定价权发挥出“质价相符”的定价机制。因为，按照“路径依赖”理论，在制度的长期作用下，人们对构成该制度的各个要素形成了信任惯性，并在该路径下延续原有制度的重要特征——业主们只能选择前期物业费作为新的物业服务合同基准价格；同时，由于前期物业管理制度的长期存在，业主们成立业主大会的集体行为普遍带有“维权”特征，而且多数业主属于跟随型的被动参与者，业主们的参与热情往往与“降低物业费”相伴生，作为对既往物业服务质量下滑的“确认”和维权行为的心理代偿。
虽然业界一直呼吁推广酬金制，但多数小区的业主出于恐惧心理和信息不对称的影响，不敢突破对包干制的制度性依赖。由于物业服务企业对这种市场化定价机制的响应，还给业主们形成了一个心理暗示：前期物业费对于物业服务企业而言，是有利润的；否则，以前期物业费为基准的市场化选聘行为，应该不会有企业应标。同时，由于很多企业在“普遍亏损”的情况下，依然拒绝撤出所服务的住宅区，更强化了这种心理暗示。
如果我们把基于小区真实管理成本的物业费定价机制称之为“按质定价”，将采用公开招标方式选聘物业服务企业并由此确定物业费的定价机制称之为“随行就市”，那么。“按质定价”实际上应该是小区业主对小区物业管理成本充分掌握后的自我定价行为的物业费定价机制。因此，在现阶段，充分恢复业主的主体权利，只能部分地保证“随行就市”，并不能充分保证的保证“按质定价”。反之，即使小区业主真实地了解到小区的管理成本，那么，基于前期物业费所形成的物业费定价的心理“阈值”，也无法充分保证“按质定价”。
因此，基于前期物业费并公开选聘物业服务企业的“随行就市”式的物业费定价方式，将会在一定时间内主导业主为甲方的物业服务市场，无法立刻形成物业服务行业所期待的“质价相符”的物业费定价机制。
结语
在以上分析的基础上，有必要再次重复并强调：当前期物业管理制度和包干制还普遍存在的时候，形成物业服务行业所期待“质价相符”的物业费定价机制将是一个遥远的过程。
可以说，这种市场状况持续下去，市场重构将是必然的。作为市场的甲方，或者通过自行管理而放弃对物业服务企业即原有市场乙方的依赖，或者将现在通行的“一个物业服务区域只能由一家物业服务企业进行管理”的物业服务外包的方式，改变为直接聘用可以提供保安服务、电梯维保、绿化服务、保洁服务、垃圾清运、管道疏通、会计与审计、水电工程维修、停车管理等各种专项服务的企业——甚至，物业管理服务方案的制订和实施过程的监督，都将由物业管理师事务所等新型市场机构所替代，传统的物业服务企业在住宅小区中的市场份额和市场空间将被迫缩小。无论是以上哪种改变，都是由于市场的竞争机制和定价机制的僵化，倒逼出市场机制的改变。而一旦这种转变发生，都将给物业服务企业带来比“涨价难”更为猛烈的冲击，市场洗牌在所难免。
业主，是建筑物区分所有权的权利主体，是小区的主人。业主团体，是住宅小区物业管理服务市场的甲方。物业费，是业主向业主团体归集起来的用于管理业主共有部分（基本等同于住建部《物业承接查验办法》中提及的共用部位、共用设备和共用设施）的资金。但是，前述意识的建立，在由开发商主导的以包干制为主要形式的前期物业管理长期而普遍存在的历史现实下，是极为艰难的。然而只有认识到这点，才能真正建立起住宅区物业管理服务的市场化观念，进而形成基于自由竞争的满足市场各方利益需求的市场化物业费定价机制。也只有基于以上认识，才能真正走出物业费“涨价难”的困境。
