二、对当前社区物业管理问题的分析与反思
1、物业管理法规与体制滞后
随着国务院《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行业的健康发展。
2、物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立
同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要以实现综合性服务来取得管理费的收入，而收入效益取决于企业的管理规模，物业小区的规模大小和管理项目的多少，直接影响到物业管理企业的规模效应和品牌效应的形成，而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。现有多数物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，管理面积小且成本大，物业管理的规模效益很难体现出来，大多数的物业公司仅靠管理费用来维持运转，所提供服务的范围也只是维修、保洁、绿化、治安等。业主和物业公司之间的市场双向选择机制还没有形成，缺乏竞争，导致企业加强管理和提高服务质量的动力不足。
3、行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角
随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。多数员工文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。
4、开发商遗留的工程质量问题，导致后期物业管理工作的混乱
从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司是开发企业的下属子公司，或者是一套班子，两块牌子。物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不足以制约开发商的行为。因此,开发商的遗留的房屋质量纠纷，也是导致小区物业管理混乱的原因之一。
5、业主缺乏自我约束
由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
三、对社区物业管理的发展对策分析
1、充分借鉴、吸收国外物业管理制度的成功经验。
英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。发展到现在，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。
(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业制造即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
(2)英美的物业管理项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
(3)管理方式非常灵活。业主或者用户委托物业公司进行物业管理，二物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或者工程如氯化管理，克单项承包也可以整体承包，费用由双方协商，计费方法可依时间长短、也可按次计费。
(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况，地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商耳钉。一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入，服务费，甚至政府补贴。
(5)物业管理公司人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，克承包的就不设固定人员以节约开支。
2、制定完善的物业管理相关配套法规
(1)物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。
(2)积极开展招投标机制
在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到业务的良好态势。
(3)建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
3、各级行政主管部门厉行监督指导之责
(1)制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。
(2)责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。
(3)物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。
(4)授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的法治宣传教育，提高所有业主的法治意思，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳相应的费用
(5)政府推行建立第三方管理机构
针对前述业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作的状况,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。
4、严格执行承接查验标准
针对前述开发商遗留的施工质量问题，应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管之初,就明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意：
(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。
(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
