【摘要】随着重庆经济的高速发展，及城镇化水平的不断提升,人们开始要求更高的居住条件与居住环境，小区物业管理这一新兴的管理模式应运而生。同时,存在于城市社区物业管理一些深层次的问题也逐步暴露出来。因此,本文根据各地社区物业管理发展中突显的问题,如物业管理法规与体制滞后、开发商遗留问题多等进行全面分析,提出一些粗浅的看法,以期对社区物业管理的健康发展尽绵薄之力。
物业管理始于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护住房者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。
近年来，随着城市经济的高速发展，及城镇化进程的不断加快，各种产权类型的房屋不断出现，除了普通商品房之外，还有保障性住房，城市拆迁安置房，“农转非”安置小区等等各种新类型的小区。而另一方面随着住宅小区类型的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多新现象、新问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。
一、社区物业管理的现状和出现的问题
1、随着城镇化建设加快，各种新类型的小区不断出现
城镇化是社会经济发展的一种必然趋势，是社会进步以及社会现代化的标志。重庆市作为长江上游的经济和金融中心，城市化水平逐渐提高，处於加速发展阶段。在高速的城镇化进程中，出现了各种产权形式的社区房屋，包括全产权商品房、房改售房、回迁房、农转非安置房、保障性住房等等，并由此组成了不同类型的社区模式。特别是农转非安置房与保障性住房，是近几年在城镇化进程中出现的新兴产物。
有的地方在整片土地被开发后，整个村农民成为农转非城镇居民，当地政府或者开发商为“农转非”人员集中修建了居民生活小区，即所谓的“农转非小区”。如重庆市高新区石桥铺兰花小区、大渡口九宫庙街道柏桦小区、九龙坡区半山农转非安置小区等。目前，由于土地开发的时间性，部分农转非小区没有物业公司入驻，社区管理工作主要由居委会承担。社区管理的行政化色彩依然浓厚，同时，征地农转非社区管理人员，主要由原征地人员中担任，管理人员的整体素质与专业化技能都有待进一步提升。
2、物业管理服务企业准入机制不健全
国内物业管理公司的准入机制，至今仍是比较单一薄弱的。一般规模较大的小区，通行做法都是物业管理公司同开发商捆绑进入，接房时即要求缴纳物业管理费，不交物业管理费不给楼房钥匙。以重庆市九龙坡区袁家岗附近的聚金万佳苑小区为例，小区第一期接房是在2011年1月，因为小区交房时间本来就出现了延迟，业主意见较大，接房时又要求必须缴纳半年的物业管理费，业主不交，钥匙就到不了手。由于交房之初开发商和物业管理服务公司的捆绑操作，不规范管理，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张。
3、部分物业撤出小区，业主面临自理
2012年6月29日，四川省自贡市汇东区学苑街物华晶舍小区所属的四川丽都物业有限公司因为“部分业主不交物管费，公司无法维持经营”，在贴出撤场公告近一个月后，正式撤出小区。对于小区物管突然撤场的原因，小区业主与物业公司各执己见。
2013年3月，天水市秦州区清华苑小区服务长达7年之后的一家物业公司，近期也宣布了终止服务，撤出小区。
近年来，越来越多的物业公司撤离所接管的小区，其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题，笔者认为主要体现在以下的方面：
(1)企业经营的难度加大
自2010年以来，我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升，然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上，却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示，在人工成本上涨前，商品住宅每月收费率要达到90%的收费率才能实现盈利，但是随着人工成本的增加，95%的收费率才只能持平。但是，全国各大城市商品住宅每月收费率大多在80%以下。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系，业委会作为业主大会的执行机构，代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足；业主缺乏对物业管理的认知等，这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
4、业主委员会的成立不规范
对重庆市九龙坡区某街道所辖的多个物业小区进行了解，成立了业委会的仅占50%。在成立了业委会的几个小区中，很少有业委会和物业公司相互协调正常运作的，有一个业委会由于经济收入不公开天天闹事处于半瘫痪状态，有一个是磕磕绊绊的艰难运作，另两个则被物业公司掌控完全形同虚设没有开展工作。在调查中有的小区业主入住7年多都没法成立业委会，有业主反映：“物业公司如果操纵不了业委会，就从中使绊阻扰，不提供资料、设备图纸等”，导致无法成立业委会。有的小区业主处于个人利益拉帮结派，相互争斗，干扰了业委会的正常成立。而有些业主的自我保护维权意识单薄，不关心业委会的成立，认为成立与否不关他们的事情。
业主委员会在成立后，运作过程中也存在很多问题：
(1)业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，缺乏坚实的业主基础。
(2)业主委员会中的人员结构问题。选举业委会的人员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体，实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，确实比较困难。同时《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）明确规定，参选业委会必须为业主或与业主是夫妻关系，但目前大部分有时间、有精力、有公益心的退休人员买房时都是写的儿女的姓名未写自己，导致丧失了参选资格，而年轻人又忙于工作没有时间和精力来参选业委会，使小区业委会推选范围过于狭小，难度增大。
(3)业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身的权力意识逐渐膨胀，受权力的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。
(4)没有协调好与物业管理公司的关系。有的业委会不通过协商或者合法程序来解决与物业管理公司的矛盾，业主委员会中的“积极人士”稍不如意，就到物业管理公司大吵大闹，使得物业管理公司无法正常开展工作。这些人一旦有私心，就会借机谋求私利，同时使小区管理陷于瘫痪，影响小区正常秩序。
(5)缺乏对业委会的经济监管。辖区内有的业委会一年广告和其他收入上百万，由于缺乏监督管理的机制和部门，不公开不透明，业主对业委会经济问题提出疑问也无处诉求，导致业委会的公信力逐步丧失。
5、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子，该小区共有600多户业主，近两个月，小区物业欠缴率高达40％。为此有报社记者专门进行了采访。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者，最初欠费的主要是少数几个原业委会成员，他们想聘请新物业，但由于200多户业主不同意，最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头，小区越来越多业主拖着不交物业费，大家都在观望着，到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者，目前小区近4成业主欠缴物业费，公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展，物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院，对其他小额的欠缴业主，将通过各种说服工作，解开业主的心结。”该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者，他见其他业主都不交，自己也就不交了。
采访中，该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。
物业管理企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生，还有的业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误的认为有没有物业管理是一样的，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司根本就没有执法权；在对小区共用设施（例如电梯等）的维修维护上，高层业主与底层业主之间也存在分歧，不少低层业主不愿缴纳电梯维修费；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见。由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应.
6、部分建立时间比较早的社区，硬件条件差，无物业管理
截止到2011年底，重庆市渝中区尚有480万平米的老旧居民区，处于无物业管理的状态。同时，这些小区由于建立时间早，存在硬件条件比较差，绿化面积小，门面管理混乱，机动车位少等诸多问题。
但从去年开始，区政府启动了专项治理工程，采取聘请专业的物业管理；居委会自治管理；居民自治协商等多种方式，计划到2015年底，实现全区老旧小区物业管理全覆盖，逐步提升其硬件设施。
