文/王占强 魏松鹤
业主拖欠物业费，是指业主不履行与物业服务公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上，不仅物业服务公司遭受损失，业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。
欠费案例
2006年7月，邓先生在重庆市某商品房小区买了一套房子，装修后入住，并与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定每月按标准缴纳物业管理费。但从2008年1月起至2009年12月止，邓先生没有缴纳物业管理费。经催缴无果后，物业服务公司遂向法院提起诉讼，要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。2011年9月，法院判决邓先生支付拖欠的2535元物业管理费，并支付滞纳金。
法院判决后，业主邓先生并未履行判决，相反他觉得是物业服务公司理亏，因为物业服务公司的服务不到位。为改善居住环境，在物管经理口头同意各承担一半费用的情况下，自己掏腰包2100元改造了公共花台，但物业服务公司却一直没将承诺的1050元改造费用付给他。“其实是物管公司欠我钱，我拿物业管理费作抵很正当。”由于业主邓先生始终未履行判决书规定的义务，物业服务公司于2013年8月向当地人民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火，表示：“我没钱，即使有钱，也绝对不会付这个钱!”按照程序，法院决定对这个无车、无存款、态度又十分蛮横的“老赖”实施拘留。在法律强制力的威慑和法官的辩法析理下，邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债务利息。
案例评析
本案案情比较简单，是一起业主与物业服务公司之间的物业费拖欠纠纷。物业费问题可谓物业管理中的一个核心问题，物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。本案例的焦点问题是，业主邓先生拖欠物业费是否合法?如果物业服务公司的服务不到位，业主能否拖欠物业费?
第一，业主不得无故拖欠物业费。理由如下：(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务，物业服务公司不但可追讨物业费，还可按合同收取滞纳金。(2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主欠费，就是搭便车行为，侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益。可见，业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。
第二，对物业服务不到位，业主不应通过欠费维权。物业服务公司的服务不到位，业主可要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。其次，业主也可向属地的房屋行政主管部门投诉。由政府机关督促物业服务公司履行合同义务及政策法规规定的义务。
本案中，业主邓先生与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》，约定了物业费交费标准。邓先生应当按约定交费，经物业服务公司催缴后，邓先生仍拒不交纳物业费显然是错误的。邓先生认为物业服务公司不到位及自己花钱改造花园均不能构成其不交纳物业费的合理理由。
实务指引
物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。
(一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。
(二)要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。
(三)通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。
(四)要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：1.上门催缴;2.重点户面谈;3.请业主委员会协助催费;4.发送书面费用催缴通知书;5.发律师函;6.申请仲裁或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。
(五)要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等)，鼓励大家提前缴费;2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日;3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果;4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。
(六)铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下，本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费，更大的好处在于“杀一儆百”，对其他不缴费的业主也会产生威慑力。
文章节选自《城市开发（物业版）》杂志。
