前言
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。
１９８１年３月１０日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司－－深圳市物业管理公司的成立，标志着深圳物业管理行业的萌芽和发展。
大力加强物业管理行业的发展，不断提高物业管理水平，以达到管理的规范化、专业化、一体化、科学化、现代化、社会化和人文化，是历史赋予广大物业管理企业的光荣使命。
物业管理市场的激烈竞争，在本质上是企业人才的竞争和文化的竞争。企业文化的建设与发展，对管理的作用日渐明显，企业经营者们更加重视企业文化对管理的实践价值和深远意义。中国企业文化研究会会长胡平同志，曾多次说过：在市场经济背后，有一只看不见的手，是经济规律；同时，还有一只看不见的手，也是不能忽视的，那就是文化。在新的世纪，经济和文化的一体化是时代发展的大趋势，世界５００强企业的发展进程也表明：文化是企业获得持续发展并最终成为长寿型企业的有效手段。
深圳市莲花北住宅小区占地面积４８万平方米，建筑面积６６万平方米，建成７５栋多层楼宇和１１栋高层楼宇，住户５８２０户，居住人口近３万人。入住八年来，物业公司始终坚持以住户为中心，以优质服务和社区文化建设为载体，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，不断提高住户的生活质量，探索出了具有莲花北村特色的社区文化，成为社区精神文明建设的重要载体和组成部分，塑造了＂中国文明第一村＂的社区品牌，受到了江泽民等国家领导人的视察和检阅。
莲花北村社区文化建设之所以取得如此巨大的成就，是因管理莲花北村住宅区的物业管理公司－－深圳市万厦居业公司，通过参加社会公开招投标获得物业管理权，并从中标接管之日起，努力实践企业文化建设和社区文化建设的良性互动，承诺要将莲花北村建设成为全国社区文化建设的排头兵。
在深圳经济特区，有逾千家物业管理企业管理着３０００多个住宅小区、大厦、工业区，物业管理覆盖率达到９２％，深圳市住宅局、深圳市物业管理协会每年举办全市社区文化文艺汇演，以此检阅和推动社区文化建设，推动社区文明进步。因此，研究物业管理企业文化对社区文化建设的影响具有深远的现实意义。
一、物业管理企业文化的产生与发展
（一）企业文化的涵义、内容和类型
１、企业文化的涵义
企业文化作为一门理论，目前正处在发展中，尚不系统，不完善，但我们可以从中、西方企业文化理论奠基之作和其它主要著作的论述中挖掘出这一理论的基本思想。
美国学者阿伦ｏ肯尼迪和特伦斯ｏ迪尔在其合著的《西方公司文化》一书中，虽然没有明确地给企业文化下定义，但从全书的内容上不难看出作者的观点，企业文化包括五个要素，即企业环境、价值观、英雄人物、礼仪和庆典、文化网络。
《日本企业管理艺术》一书，援引美国管理学家彼得ｏ德鲁克的观点，认为＂企业管理不仅是一门学科，还应是一种文化，即有它自己的价值观、信仰、工具和语言的一种文化＂。（帕斯卡尔ｏ阿索斯《日本企业管理艺术》中国社会科学出版社１９８６年版第２００页）
松下幸之助对企业文化有一番较为通俗的解释，他说：＂到一个企业，只要几秒钟的接触，从接待人员、办公室、车间的工作神态、情绪和秩序，就可以捕捉到一种精神、一种气氛、一种感染人的力量，这就是＇企业文化＇。甚至不用看数字，也不用看图表，我们马上就能感到这些工作人员、工人是如何在劳动、工作的，因为＇企业文化＇体现在生产、管理、经营的全过程，每一个环节都会充分体现出来，从企业的哲学、企业的精神、企业的战略、企业的追求、企业的管理方式、企业的形象、员工风貌、管理的风格等等都可以看到。让我们看到，是一种什么样的文化在背后影响着我们的实际生产经营活动＂。
我国学者也曾试图给企业文化下一个定义，以下是几种代表性的说法：
广义狭义说。广义的企业文化，指企业在生产经营过程中所创造的具有本企业特色的物质财富和精神财富的总和。狭义的企业文化，指企业在发展过程中形成的具有本企业特色的思想意识、价值观和行为习惯，其核心是企业的价值观。总的来说，企业文化是指企业在经营发展中所形成的物质文化和精神文化的总和，是企业管理中硬件和软件的总和。企业文化包括两部份：一是企业中的外显文化（表层文化），其中包括企业的厂容厂貌、企业生产资料的状况、产品等等；二是内隐文化（深层文化），是以人的精神世界为依托的各种文化现象，包括企业管理制度和行为方式。
以上种种说法和观点，对企业文化内涵进行了分析和界定，虽然观察问题的角度不同、涵盖面的宽窄不同、所强调的重点不同，以及他们各自表述不尽相同，但都从某个角度对企业文化进行了透视，揭示了企业文化的特征。
我认为，企业文化的涵义是企业围绕企业生产经营管理而形成的观念的总和。它包括企业的经营理念、经营宗旨、发展战略、奋斗目标；员工品质、职业道德、行为规范；企业作风、品牌宣传、社会形象、信誉形象等。
２、企业文化的内容
１）企业文化的外显性内容和内隐性内容
Ａ、企业文化的外显部分，是指企业的文化设施、文化教育、技术培训和文娱、联谊活动等。
Ｂ、企业文化的隐性部分，是指在企业内部为达到总体目标而逐步形成、一贯倡导、不断充实，并为全体成员自觉遵循的价值标准、道德规范、工作态度、行为取向和成就观念，以及由这些因素融汇而成的整体风貌。
２）企业文化的四个层面
Ａ、物质文化层：由企业产品、企业容貌、企业环境、企业科技状况所构成。
Ｂ、制度文化层：包括企业规章制度、企业领导体制、企业组织机构、企业民主制度等。
Ｃ、精神文化层：包括企业目标、企业哲学、企业精神、企业道德。
Ｄ、综合文化层：包括企业素质、企业行为、企业形象、社会品牌。
３、企业文化的类型
企业文化是客观存在的，而且多数企业都有了自己的企业文化，按其形成的过程不同，可以分为自然企业文化和人为企业文化。
自然企业文化，是指企业全体员工在生产经营过程中形成的观念、意识、方法、习惯等的总和。其形成往往是以企业领导者的言行、思想、观点、意识为导向，企业领导者素质的高低及道德水准决定着它的优劣。这种企业文化缺乏积极主动的凝聚力和向心力，只能发挥有限的行为约束功能。
人为企业文化，是独具慧眼的企业领导者为达到企业目标，有意识地、人为地建立和培养的一种思想、精神、群体意识以及塑造的企业形象之和；是企业全体员工为实现远大目标而自觉建立起来的一整套意识、观念和行为规范，这种企业文化能克服自然企业文化的多种弊端，具有时代特点，能有力地促进企业的发展。
（二）物业管理企业文化的产生与发展
１、物业管理企业的产生
房地产作为不动产是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业、千家万户都有着密切的关系。房地产业作为独立的行业，在国民经济和社会发展中发挥重要的作用。
解放以来，我国在计划经济年代，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由政府用行政手段完全统管起来，这种方法虽在国民经济的发展和解决人民住房问题方面曾起到过积极的作用，但这种体制实际上在一定程度上抑制了房地产业发展的生机和活力。国家在住宅建设上只有投入没有产出，建成分配使用后，还要对房屋管理维修进行补贴。建设愈多，补贴愈多，包袱愈重。住房困难户有增无减，住房供求矛盾成为十分突出的社会问题。
党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住房商品化改革措施的提出和实施，使得房地产业从长期萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。
在房地产业中，房地产综合开发是一项投资大，周期长，过程极为复杂的系统工程。房地产综合开发分为四个环节，即规划、建设、销售、售后服务，按照政府目前的有关规定，商品房出售后小区业主委员会没有成立之前，售房单位必须承担售后服务即前期物业管理的责任。为了履行好这一责任，房地产开发企业内部一般都设立了＂物业管理公司＂、或＂物业管理部＂，具体负责楼宇或住宅区的售后服务即物业管理工作。
本世纪８０年代初，深圳经济特区建立，随着特区的建设和发展，房地产业也迅速发展起来。涉外房地产作为中国的一个新兴产业，立刻吸引着特区的建设者们，随着一座座高级别墅、高层楼宇在深圳的兴建与出售，一个突出的问题开始萦绕在人们的心头，打开大门的中国人将怎样管理这批高尚房产。
１９８１年３月１０日，深圳市第一家从事涉外商品房产管理的专业公司－－深圳市物业管理公司成立，标志着深圳经济特区的涉外商品房产实施一体化管理的开始，也标志着我国物业管理行业的萌芽。
１９９３年６月３０日，深圳市物业管理协会正式成立，则表明深圳物业管理已进入了一个新阶段。物业管理，是为各单位和千家万户提供优质服务的行业，又是城市管理的重要内容，目前在深圳，从事物业管理的专业公司和专业部门总数已达千余家，从业人员已达几十万，形成了一个全新的行业。
经过十几年的探索，人们对物业、物业管理的含义的理解越来越明确。所谓物业，是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个小区的物业，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等。所谓物业管理，是指物业经营管理人受物业所有人的委托，按照国家法律和有关管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以市场手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益，使物业保值及增值。
这里提到的物业经营管理人，是指从事物业管理的企业或组织，物业经营管理人的资格是经过市物业主管部门的审查批准后取得的，例如，深圳市住宅局物业监管处具体负责深圳市物业管理公司的资质审查。
２、我国物业管理企业文化的建设与发展
综上所述＂企业文化的涵义及功能＂，可以说明，一个企业的成立，就意味着有企业文化的产生，物业管理企业文化也不例外，它是伴随着物业管理企业的发展而发展的，评价某个物业管理企业的好与坏，只要看该企业的企业文化情况就可以确定。
在深圳经济特区成立前，深圳和全国其它城市兴建的住宅区没有实行统一的商品化管理。房屋是按房产归属进行管理，即公产房归市房产管理局管理，商品房归发展商管理，住宅区的环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处管理，道路由市政部门管理，治安由派出所管理，水和电则由自来水公司和供电局管理。没有统一的管理标准和健全的管理制度，更缺乏素质较高的管理队伍，各自为政，管理十分松散。因此许多房屋被随便改建，空地被任意占用，阳台乱搭建，杂物随意堆放，居住环境很不理想。
深圳市物业管理公司是全国第一家经营涉外商品房产的专业物业管理公司，该企业实行社会化、专业化、科学化、制度化的文化管理原则，建立了经济独立核算，自负盈亏的＂自我运转、自我发展、自我完善＂的运行机制，理顺了物业公司与房地产开发单位之间，物业公司、房地产开发单位与业主及住户之间的关系，使房地产管理工作从过去的行政性、福利性，走上了专业化的有偿服务的物业管理轨道，为特区乃至中国的物业管理行业做出了贡献，也为我国物业管理企业文化的建设和发展做出了贡献。
相继而成立了深圳万科物业管理公司、深圳市莲花物业管理公司、深圳市万厦居业公司、深圳华侨城物业管理公司以及深圳市长城、中航、天安等物业管理企业，先后被国家建设部评为＂全国一级物业管理企业＂。
他们在各自的企业发展壮大中，十分重视公司企业文化，并为我国物业管理企业文化的建设和进一步发展奠定了坚实的基础。
物业管理企业文化的发展和成熟需要一个过程，其管理体制和经营发展机制还需要不断地自我完善。这期间，新旧观念的碰撞，新旧体制的磨擦不可避免地会出现各种问题，在社会主义市场经济条件下，探索物业管理企业文化发展的过程中，对此必须要有充分的认识，当前，有待解决的问题是：
第一、继续加强立法及完善配套政策，引导和推动规范化管理和规模化经营；第二、继续加快物业管理市场化进程，规范市场竞争机制；第三、建立现代企业制度；第四、提高物业管理的科技含量，发挥智能化、数字化小区的示范作用；第五、提高企业文化的档次；第六、企业文化建设的良性循环；第七、物业管理企业的资质等级要有企业文化项目的评定标准。
