解决物业纠纷,关键要找到最大公约数
杨绍功
“解决好物业问题,中国的事情就解决了一半。”在基层采访时,常能听到“小巷总理”们如此感慨。这话乍一听有些夸张,但深入了解了发现物业问题确实牵动着千家万户的利益。中国社科院的一份报告指出,目前全国已有70%的人口进城,但凡住进小区就会遇到物业问题。因此,说“物业问题交织着中国过半人口的民生关切”“解决好物业问题能维护多数老百姓的利益”,一点都不夸张。
物业纠纷在城市有多么普遍?在上海,每年物业纠纷案件有约2万起,进入基层法院立案的纠纷呈现激增趋势;在江苏南京,平均每天有140多起涉物业投诉,仅2016年当地法院就受理了约1.3万件物业纠纷,同比增长29%;在广西南宁,某区法院的一个法庭一年就受理物业纠纷500多件,占该庭全年收案数的四分之一……因此,物业纠纷已被有些人视为继人口膨胀、交通拥堵、环境恶化、房价高涨之后的又一大“城市病”。
多数物业纠纷可以看到相同的套路:物业公司自称收不抵支导致服务质量下降——业主拒缴物业费——物业公司将业主告上法庭——业主败诉但拒绝执行判决——物业公司各种手段骚扰业主——业主以各种手段还击——物业纠纷闹得沸沸扬扬,甚至发展成为群体性事件……当然,还有其他问题和表现,但基层干部告诉记者,物业纠纷中有九成是因为物业管理公司与业主之间的沟通不畅,小区事务无法得到公平、公正、公开处置而导致的。
物业纠纷持续难解甚至可能酿成暴力对峙。2016年11月,南京市托乐嘉小区因业主对物业服务不满,自发改选业委会并要求更换物业。旧物业公司以收不抵支为由拒绝撤出,引发物业保安与业主“防暴队”之间的冲突,酿成风波。在市、区、街道多部门协调下,旧物业公司与业委会经过数十次密集磋商,才最终达成和解,实现新旧物业交接。参与磋商的基层部门负责人事后感慨:“如果双方能早点坐下来谈,冲突就不会发生。”事实证明,解决物业纠纷很多时候连法院判决都不一定管用,重要的是建立有效的协商平台。
在我国东部某省,省市街道三级政府部门中,物业管理的专职人员加起来可能只有个位数,这与物业纠纷激增的态势形成了鲜明对比。这让许多人直呼难以想象,但反映的是现实的管理困境。有基层物业管理负责人向记者诉苦说:围绕物业费、住房维修基金、物业更替的物业纠纷越来越多,物业管理专业人员缺乏让他们无法展开手脚。理想的状态应该是:有足够的人手,从矛盾萌芽期就介入,协调物业公司、业委会和业主,一起来共同管理小区事务。但即便人手充足,也还有另一个问题——小区本质上是实行居民自治的,许多人对更多行政力量的介入心存疑虑。
解决物业纠纷,最关键一点是要找到小区利益的最大公约数。难点在于怎样在政府之手捉襟见肘的地方画出最大的同心圆。在南京翠竹园社区,人们进行了这样的尝试——组建一个由社区居委会、业主委员会、物业管理公司、社会组织负责人参加的四方联动会议,每月开会讨论共同决定社区事务。真正让平台运作起来的,不是行政力量和个人职责,而是业主们互助自治的热情。这个常住人口8000多人的社区,有100多个社区组织,经常开展活动的有80多个,涉及党建、家居、养老、育儿、文艺、体育等方面。这些组织从兴趣爱好出发,把居民们团结在一起,进而通过四方平台将这种议事参与的热情引向小区治理。现在,这个社区居民与物业的纠纷,由居委会协调就能得到积极的处置。
一个四方平台之所以能发挥作用,重要的原因是让各方学会了谈判与妥协。社区干部告诉记者,平台的运作与居民日常生活联系紧密,居民通过业委会和互助组织学会了理性、有序地表达诉求,物业公司也需要借助平台进行沟通,居委会在物业和居民之间扮演了协调者的角色,平台各方各司其职,许多问题就能迎刃而解。此外,社会组织的活跃、居民活动的增加,也可以为物业创收带来空间,物业提供增值服务有收益,相当于一起把小区服务的“蛋糕”做大了。
综上所述,物业纠纷的化解可行途径之一应该是社区自治,而作为引导社区自治的基层组织——社区居委会应当发挥培育社区领袖、发展社会组织、协调监督等重要作用。在培养社区协商意识、开展自治实践的基础上,建立多方互动的沟通平台,才有望逐步化解包括物业纠纷在内的小区顽疾。
