美国物业管理知多少
HOA是美国的业主协会的英文缩写,也可称物业管理。不过,在美国,不是所有房屋类型都有HOA。
从分类上来看,美国的房屋类型主要有三种:独栋别墅、联排别墅、公寓。除了独栋别墅没有物业管理(HOA),美国的新建住房很多都有物业管理(HOA)。常见的公寓或联排别墅会设立此项,由它来负责公共地区的管理。
数据显示,到2012年,大部分美国居民更倾向于独栋别墅,没有物业管理的社区,约20%的人会选择住在有物业管理的联排别墅或公寓。
如果选择住在独栋别墅,业主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性,但一切都要自己打理,像是除草铲雪等,东西坏了也是自己找人修理,加上美国的人工成本可观,所以独栋别墅的管理及维修通常是业主的一大梦魇。
对于联排别墅和公寓来说,美国业主协会的存在可以帮你做很多打理维护工作,但有的HOA经常还有一些让人难受的规定。例如,有的HOA规定不许出租你的房子,有的HOA要求统一的外观,有的还不许安装室外的卫星天线。
美国物业管理的收费总类可以分两种,月管理费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式,而专属费用专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用。
一般来说,高端社区用得比较多:
1、月管理费:每月从几十美金到几百美金不等,具体金额就要看区域和服务以及住宅面积。通常住的面积愈大,费用也愈高。旧一点的住宅,费用也会比新住宅高,因为东西旧,需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费、积雪清理费等,但这笔费用不包括在每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。
2、专属费用:如果你所在社区的地下管道年久失修,需要一大笔资金更新,这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目,然后要向业主收取额外费用来偿还贷款,期限一般是3～5年,收取的费用根据设备价格而定。
美国的物业费相对国内是比较高的,例如迈阿密著名的滨海公寓TrumpTower,物业费每个月近人民币28元/平方米,一年的物业费占到房屋总价的0.9%。而上海著名的高档社区世贸滨江花园每月的物业费仅人民币5元/平方米,只有房屋总价的0.4%。
面对如此高昂的物业费,很多人不理解,也很不情愿。在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如,服务质量常有不令人满意的地方,个别居民拒付物业费,物业管理公司运作困难,服务质量进一步下降,对于继续缴纳物业费的居民是相当的冤枉。所以,美国相对高昂的物业费,很多人总有迟疑。但专业化管理是美国物业管理最显著的特点,业主的每一分钱都会花得公开透明。这一点,我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然。
首先,关于业主委员会的性质。国内的业主委员会是属于民间组织,由业主自发票选出,是监督物业公司服务的群众组织,它的组织结构随意,管理模式较为松散。
而美国是属于有限责任公司性质的,业主委员会以有限责任公司的形式运作,运作管理严格规范。美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站,将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上,让人们任何时候都可以看到。而且几乎所有的业主委员会都购买意外责任险,若发生大的法律诉讼,把可能的风险转移给保险公司。
其次,关于业主物业费拖欠问题。在国内,一般是物业公司交涉、追讨。不交物业费的业主,继续享受服务以及公共设备,导致更多业主也不交物业费。物业公司只有通过上诉程序追讨物业费。
而在美国是强制缴费。如果有的业主拖欠物业费,业主委员会有权通过司法听证,将业主的产权进行拍卖,或是在业主将房产挂牌出售时,将房产扣留,不允许出售,直至业主付清物业费。甚至有些州,例如德克萨斯州,业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费业主的房屋进行拍卖。
其三,物业管理公司提供的服务。国内一般只能提供基本物业配套服务。大多数社区物业公司的职能是维护绿化、公共区域和设备。游泳池、会所、健身房等都需额外付费才能使用。
就美国的物业管理各个环节而言,法制相对完善,其运作方式同任何企业一样规范和专业。每个业主必须要交纳物业费;物业公司必须提供最优质的服务,把业主委员会的利益放在第一位,全力给予最精心的服务;业主委员会则保证业主享受美好的生活良好的环境,争取小区地产保值升值。
