确保有效运转,避免业委会变成摆设
裘立华
我国物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业主委员会体现业主自治,物业管理企业体现专业化管理,二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。
业委会运行良好与否,直接影响对物业监督的有效性、选定物业等关系全体业主利益的大事。全国第一个业委会于1991年3月诞生于深圳,据深圳市住房和建设局官网的数据显示,目前深圳物业服务企业管理的住宅项目超过4200个,但已成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅小区比例仅有三成。业界专家评估,在已经成立的业委会中,仅三成运转良好。
成立业主委员会有多难?首先,是否成立业委会,没有强制性规定,而成立业委会,却有很高的门槛。根据法律规定,成立业委会,需要入住率超过50%,全体业主签名同意超过50%。按照这两个门槛,很多新小区,一两年之内都很难建立起业委会。
其次,区别于熟人社会下的农村自治,城市小区住户之间互不相识,治理结构相对松散。许多业主白天上班,晚上回家,就连门对门居住多年的邻居可能都不了解。小区空置率高、老旧小区出租率高等现实因素,更加剧了业委会成立难以及运行不良等难题。
从法律层面来看,目前国家对于业委会成立和运行的体制机制还不够完善,谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等,都没有具体规定。
很多已经成立的业委会成了只有组织,却没有固定工作场所、没有经费、没有专职工作人员的“三无组织”,无法有效地开展工作。
而因为是自治组织,业委会成员大多数属于义务服务,不收任何报酬,而业委会委员相关工作经验的匮乏也不利于业主委员会良好的运作。以往的种种经验表明,必须从制度设计上保障业委会的有效运转,避免业委会虚设成物业管理“硬伤”。
