物业之家讯：在这个几乎人人都是业主或者准业主的时代，新出台并将于10月1日起施行的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）立刻成为市民关注的热点，而最刺激大家神经的还是其中的一项规定，即“建设单位承担前期物业服务责任”，媒体将其解读为“业主大会成立之前，所有的物业服务责任由开发商承担，这期间业主不承担物业费”。
不用承担物业费？业主的兴奋点被调动起来了，有人兴奋地呼吁干脆不成立业主大会算了，由此可以不交物业费；有人谨慎地持保留态度，决定今年物业费缓交，看看形势；有人悲观地认为将来会打成一片。那么成立业主大会到底有利还是不利？不成立业主大会，真就不用交物业费吗？
不管是纠纷还是诉讼，业主和物业之间的矛盾几乎100％体现在交不交物业费上。网上很多人倡议：那么我们就不成立业委会了，就让开发商一直负担物业费好了；还有的人就此行动起来，以小区无业主大会为由向物业追讨之前的物业费。而物业也很无奈地无法作出答复——
“没有业委会，就不交物业费”？
王女士（嘉润道师事务所合伙人）：有一点必须得说，这个新《办法》通篇都没有明确说业主大会不成立前不用交物业费，这是一个误读，《办法》中的规定实际上是强调了开发商在前期阶段的管理和义务，但没有说物业费由开发商承担，否则也不符合公平原则，毕竟接受物业服务的不是开发商而是业主。
依据“法不溯及既往”的原则，需要明确两点，就是住在10月1日之前就取得预售许可证的楼盘里的业主，即使小区里没有业委会，之前交的物业费也不可能被退还了；另外，这些业主也无法享受到这个新的办法，即使您的小区里没有业委会，也不能以此为理由拒绝交物业费。
连女士（北京市律协物业法专业委员会律师《北京市物业管理办法》草案讨论参与专家之一）：我也听到了很多这样的意见，说不成立业委会吧，让它永远是前期，要真是这么发展下去，开发商肯定要疯了，纠纷肯定不断啊。就我个人理解，住建委的本意肯定是加重开发商的义务和责任，因为小区的专有部分其实是入住时就已经办理交接的，而公共部分在没有开业主大会之前没有进行交接，由开发商来代管代理经营。住建委是以这个规定来督促开发商尽快做好这部分的交接工作，把业主共有的部分早点交给业主。
这个前期物业费到底是截至什么时候，目前《办法》中还没有明确规定，这还要看住建委将要出台的细则。比如，一个500户的小区，只住进了8户，那么这8户什么时候开始交物业费，这个时间节点应该就是住建委的细则中将要明确的。
北京市住建委则表示，为了防止业主拖延启动“成立业委会”，他们拟在十一前后出台配套细则时对此给出时限。那么，不成立业委会不交物业费是不是一个更加划算的选择呢——
“不愿成立业委会，业主是丢了西瓜捡芝麻”
邵先生（品阁小区业委会主任，自管物业的发起人，品阁小区自管物业已经3年，物业费从每月每平方米2.74元降低为1.6元）：笨蛋才为此就不成立业委会了呢！
物业其实是一个经济问题，咱不说大道理，我就给你算笔账你就清楚了。假设一个5万平方米的小区，以物业费每月2元来计算，物业费每月只有10万元，而按照规律，面积的20％是停车位，按照1个车位4平方米计算，我们再扣除30％左右的相邻面积，那这个小区至少有1000个车位，按照一个车位每月400元计算，物业在停车位上一个月的收入就是40万！开发商只交10万的物业费，却可以拿走至少40万的收益，又不提供物业服务，是不是还是咱们业主不划算？而如果我们自己请的物业，我们可以要求公共收入按比例转入大修基金，或者冲抵物业费，为社区长远发展打下基础。
有一个公认的比例，就是公共收益大约是物业费收入的1倍到1.5倍，这也是为什么业主不交物业费，物业公司也死不了的根本原因。你如果不成立业委会，所有的公共收益都被开发商拿走了，而且并没有经过任何监督，物业费其实只是一点点，开发商还是赚了大头的。好多业主看不到这一点，你要是损失了小区的管理权利，吃的都是暗亏，这种做法是非常不明智的，就好比丢了西瓜捡芝麻。
