深圳物业管理开始于1981年，发展于1990年以后，在全国成为经验发源地。
1993年，深圳经济特区以占地40万平米、居民2万余人的莲花北村为试点，先在住宅局系统内部实行招标管理，通过平等竞争确定物业管理公司，拉开了全市物业管理市场招标的序幕。短短两年后，莲花北村就以全国最高分的成绩被评为“全国优秀住宅示范小区”。
1996年，深圳市住宅局首次面向全市物业管理企业进行公开招投标，为居民投诉多、管理水平低的鹿丹村重新选聘物业管理单位。短短7天时间，全市就有60多家物业公司索取资料，15家公司正式报名投标。这一年，万科物业在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权，一举打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面。
“万科中标鹿丹村项目的主要原因在于，万科对老住宅区如何规范它的物业管理表现比较突出。”主持万科此次投标工作的前万科集团副总裁陈之平告诉记者，当时大部分物业管理公司都具有管理新住宅小区的经验，但如何让一个由别人已经管理的十多年的小区从无序到有序，各个公司都是第一次，这时，万科拿出了一个非常详细的方案，于是鹿丹村成为万科第一个接手的自己开发楼盘之外的物业。
以现在的眼光来看，万科14年前提供的投标书不仅厚得让人印象深刻，而且还提出了一些非常细致的服务理念，如：“培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理换为疏导式……清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起，而不是粗暴的指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。”
万科物业管理公司中标后，在很短的时间内就使鹿丹村发生了很大变化，居民交口称赞，半年后鹿丹村就获得了“全国城市物业管理优秀小区”的称号。鹿丹村之后，深圳又推出了桃源村、梅林一村、莲花一村等大型住宅区的物业管理招标。
到1995年，深圳市实施物业管理专业化的住宅区和住宅组团230多个，约占总数的90%；实施物业管理的高层楼宇176栋，约占总数的70%。这一年，全国物业管理从业人员超过10万人，其中深圳就占了4万。
在深圳物业管理行业快速发展的同时，深圳向内地提供了大量物业管理的经验、规章制度及运作流程等资料，使内地开展物业管理工作少走了许多弯路。据统计，截至1995年，深圳受建设部委托，培训全国物业管理骨干1000名，并接待全国各省、市物业考察团5000人次以上。而成立于1990年7月的国家建设类一级培训机构———深圳房地产和物业管理进修学院，截至目前已共举办各类培训班1000余期，培训人数达16万人次，被赞誉为“中国物业管理人才的摇篮”。
