探因：建管不分埋下纠纷隐患
“开发建设单位下属企业和非开发建设单位下属企业比例约各占一半，非开发建设单位下属企业所占比例略高于开发建设单位下属企业。”日前，东莞市物业管理协会发布了一份调研报告。调研结果表明，长久以来东莞楼盘建管不分的局面，在近年来已经有了很大程度的改变。
建管不分是历史问题
建管不分，是不少楼盘都曾经经历的阶段。
楼盘就像开发商自己的孩子，不少开发商宁愿亏些钱，也不愿意将楼盘交给其他的物业管理公司进行管理。
这种建管不分的“父子关系”体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业公司。
一位不愿意透露姓名的行内人士告诉记者，建管不分本身便是“不公平”游戏，房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己企业是服务性企业的本质，以管理者的姿态对待业主。在业主反映开发商遗留问题时，也无法站在一个公正的角度积极督促开发商解决问题，因而很容易引起纠纷。
民营服务企业发展迅速推动建管分离
调研报告显示，1998年以前，是我市物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢，成立企业少，总共只成立了18家企业；而在1998年到2008年的10年间，我市物业管理行业发展迅猛，企业成立数量大量增长，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生，共成立了119家，占目前企业总数的86.86%。其中，尤其以2002年至2006年，与房地产行业发展状况相适应，公司数量上增长迅速；2007年后，由数量增长开始转向规模增长。
“从东莞市楼盘的物业服务情况来看，大部分品牌企业的大型楼盘，还是由开发企业下属的物管公司做物业服务的多。”资深从业人士告诉记者，招投标机制的建立，还需要很长的路。
问计：解决物管纠纷需三方达成共识
不少从业人士认为建管不分是较多物业纠纷存在的症结所在，认为应早日规范市场，但要真正减少物业纠纷，更多的还是需要物业服务企业加强物业服务意识，同时业主理性维权，双方在磨合中逐渐达成共识。
建管分离不能解决所有问题
“这是现阶段的物业服务行业中较多出现的问题。”一位资深从业人士告诉记者，从现阶段而言，品牌发展商不愿意将物业服务独立出去，考虑到的主要是品牌效应。发展商会给物业服务企业一定的补贴。
而对于独立运作的物业服务企业而言，首先有些问题本来就不是物业服务企业可以解决，另一方面，由于独立运作的企业需要首先考虑生存问题，所以不得不考虑经济效益，以使企业经营不出现亏损。这就不可避免会出现一些降低服务标准，缩减人员的状况，一些物业纠纷也就相应产生。
业主维权应理性合法
无疑，解决物业服务纠纷不能把希望一味放在建管分离上。行内人士表示，解决物业纠纷，推动行业健康发展，需要发展商、物业服务企业、业主都能有正确的意识，并达成共识。
不管是发展商下属的物业服务企业，还是独立运作的物业服务企业，都应理解到物业服务是个带社会服务性的行业，要不断提高服务意识。另一方面，业主也应增强自治自律意识，规范和完善业主委员会的运作程序，理性合法地进行维权。
