七成社区自办物业公司
全区共有140家物业公司，70%的物业公司由社区自己成立，这样也有利于城市化转地后确保社区居民们的经济来源，能将政府扶持补贴到居民本身。通过物业公司解决村民子女上岗就业，现在一些社区大学生人才队伍也多，稍加引导可使社区物业公司往高端和专业方向发展。
郭国平表示，龙岗物业管理进社区这项改革已经有3年，城市化村改居也初见成效，从最开始的几名巡逻队员的简单管理到引入专业物业公司，集保安、保洁、处理业主投诉、邻里纠纷、协助计生和出租屋管理等一体。
“效果是比较明显的，很多城中村案发率大大降低，居民车辆也比较安全，一些工厂管理层也都愿意住到城中村来。像白灰围村附近有天安数码城和留学生创业园，以前白领们不愿住到白灰围，现在很多人也慢慢愿意住进去了。”
据介绍，从2007年到2010年，全区共投入6.1亿元，目前全区418个小区建筑面积达5000余万平米，除了要拆掉的和列入旧改范围的，基本上做到全覆盖。全区共有140家物业公司，70%的物业公司由社区自己成立，这样也有利于城市化转地后确保社区居民们的经济来源，能将政府扶持补贴到居民本身。通过物业公司解决村民子女上岗就业，现在一些社区大学生人才队伍也多，稍加引导可使社区物业公司往高端和专业方向发展。如回龙埔、上李朗、下李朗、上木古、横岗等社区物业公司就发展得比较好。
而大部分村里物业公司难逃其局限性，他们会守着一亩三分地不想去拓展，这就需要政府引导鼓励，可让政府在推进旧改项目时与开发商在合同中约定，物业管理由所在村物业公司来承接，还可鼓励社区物业公司接手商品楼物管，如回龙埔社区物业公司就考虑接管中央阅城物管。
剩下的30%的社区物业公司就是由外来公司经营和外来与社区股份公司合股经营。据了解，目前全区已经有两家二级资质物业公司，分别为合隆物业和美鹏物业，它们都是外来个体从小物业公司发展起来的，现在已经走向多元化发展道路，他们甚至还接手了商品房和工业区的物业管理。他们的经验有几条，一是重视与社区工作站的协调，二是用科学的办法提高小区管理门槛，如龙城障背小区以前是有名的垃圾村，曾经有单位想进去清理水气管道都被里面住户赶出来，后来物业公司进驻反而将里面收垃圾的赶出来。“他们在村里入口和出口严查，给收垃圾者制造不便，让他们自动离开。”郭国平说，上述物业公司注意坚持原则、立场坚定，要收垃圾就离开，要留下就得转行不能再收垃圾，就这样障背小区安全隐患和偷盗现象大为减少。
问题和忧虑接踵而至
相关负责人认为，现在的问题主要是社区物业公司维持很难，收费标准低，目前只能收0.3元到0.6元每平米，而且收费率不高，部分业主和租户不愿交费，加上一些物业公司经营不善，难以维持下去。
对于物业进社区的问题，本报记者曾在2009年和2010年关注过，先后出炉两篇报道，《社区物业管理覆盖率已达93.7%，但部分居民对此并不买账——物业进社区，只是收收费？》、《“物管进小区”遭遇困境——收费要求遭到洪围安置小区抵制》，分别对坂田街道马安堂社区和龙岗街道洪围小区的物管问题进行报道。
相关负责人认为，现在的问题主要是社区物业公司维持很难，收费标准低，目前只能收0.3元到0.6元每平米，而且收费率不高，部分业主和租户不愿交费，加上一些物业公司经营不善，难以维持下去。
“目前各物业公司物业费收集率不一，高的能达到90%—100%，如上李朗社区书记带头交费，其他村民和住户也都跟着交了。有的社区领导担心、怕事，不支持，放任住户拒交费的行为，最低的社区物业公司费用收集率仅50%左右。”郭国平说。此外，有的部门让社区物业公司办事又不给经费，如一些宣传海报印刷、制作，人工上门登记等，此外消防部门还让物业公司负责消防工作，也应给予相关经费。在目前的形势下，等、靠、要肯定是“远水解不了近渴”，“我们建议实行城中村社区物业公司‘一体化’管理，如垃圾清扫、绿化、道路、排污沟渠等统一交给社区物业公司，财政给予物业维护资金”。同时，光靠政府投入也不行，要实行“业主公约”，以乡规民约等形式对不缴费的住户实行停水停电。
另一个问题是当前一些列入旧改的城中村尚未引入物业公司，如龙城街道深惠路旁的圳蒲岭村脏乱差和偷盗现象突出，由于列入旧改政府没有扶持补贴，引入物业公司难度很大，村里的住户和居民强烈要求引入物业管理。
当前一些社区违建很多，考虑到现实状况社区物业公司也予以接管，但长远来看还是有许多挑战，如城中村农民房大多没有交房屋本体维修基金，如果以后小区或房子出现质量问题协调起来会很难，所以社区物管公司亟待规范，尽量做到取之于民用之于民，靠自己走。
赋予社区物业社会管理内涵
目前宝安区为了应对此情况，决定再拨付资金奖励扶持物业公司两年，获得扶持的前提是要达到“先进”。而龙岗区希望通过新政“釜底抽薪”，彻底教会社区物业公司自己走路，尽管这样做会有半年的阵痛期，但郭国平认为这样更值得。
龙岗区物业管理进社区从2007年试点，2008年、2009年和2010年三年推进，后考虑到实际状况又在合同中延长一年，到今年底各社区物业公司合同就到期，目前比较尴尬的是一些物业公司此前三年有政府补贴扶持可以勉强维持，但政府补贴6.1亿元已经全部发完，过了今年底一些物管公司难以维持或将选择退出，目前已经进入10月底，剩下的考验时间只有不到两月，龙岗区建设局等部门正在研究新的应对政策。
新的对策主要有两条，一是要把收不上来的费用收上来，这就需要根据龙岗东中西不同区域制定一个具体的收费指导标准，让居民和住户认可，目前全市尚未开展这项工作，但龙岗可先行先试，这样一来可解决收不到钱的问题，二来可规范物业公司乱收费。
第二条对策就是建议从区的层面赋予社区物业公司新的内涵，在城中村和社区平台集中安全生产、计生、消防、出租屋管理、纠纷调解、文化建设等社会管理内容，如果能成功推进，那么很多部门和街道、社区都可精简不少人员，政府也可将更多经费来购买社会服务。“其实这些小区物业离居民最近，这些地方管好了，整个社会就和谐稳定了。”郭国平说。
他说很期待新政策，不过他也对可能出现的合同到期物业管理公司退出的情况做好准备，“如果外来物业公司退出，就由社区来接管。不过也要提前做好工作，尽量让他们不退出。”
据了解，目前宝安区为了应对此情况，决定再拨付资金奖励扶持物业公司两年，获得扶持的前提是要达到“先进”。而龙岗区希望通过新政“釜底抽薪”，彻底教会社区物业公司自己走路，尽管这样做会有半年的阵痛期，但郭国平认为这样更值得。
为了调动社区物业公司积极性，实现城中村向城市花园小区迈进，相关部门早在一年前就曾探讨过政府有偿采购服务实行变相补贴的政策。龙岗区建设局一份文件显示，在社区物业管理全覆盖后的三年内，即2011至2013年，由社区“大综管”工作中心以合同形式，委托物业服务企业协助开展物业管理区域内的维稳综治、流动人口及出租屋管理、消防安全、计划生育、人民调解及社区活动等社会管理工作……向社区物业服务企业购买社会管理服务所需资金，由区财政统一补助，据初步测算，区财政每年需投入社会管理经费补助5000万至6000万元。
“赋予社区物业公司社会管理新内涵，解决长期以来基层政府负担重任务杂的缺点，从这个角度来看不失为一个好的方向。”郭国平说。
