物管公司：若服务好收费3元也不一定赢利
“这个‘标准’是前几年制定的，早已不能反映现实情况，需要修订。按这个标准，所有物业管理企业的生存都会面临很大挑战，除非降低服务水准才能生存。”昨日，福州市物业管理协会会长余家庆这样表示。“以万科金域榕郡为例，按我们的测算，要每月每平方米收取3.1元的物业费才不亏损！”福州万科物业的周元洪告诉记者，金域榕郡在2008年确定的物业管理费标准是每月每平方米2.86元，在当时是比较高的标准。结果，按这个标准，去年略亏3000元，今年至11月为止，物业公司巨亏近50万元。亏损的费用除以物业服务面积，每月每平方米的物业费至少还要提价0.37元才能弥补亏空。而且，即使现在涨价了，也不知道3年后是不是会亏。
这么高的物业费怎么还会不足？周元洪说，金域榕郡万科物业保安和保洁人员是大头，优质保安的工资、五险一金、福利、加班费等费用加起来，实际支出每人每年近6万元。为了保证服务，目前该楼盘物业人员有100人上下，人员成本就去掉了物业费收入的七成。
而福州中联物业的财务报表则更详细地提供了样本：该公司服务面积10万平方米，按每平方米每月1.5元的标准计算，月物业费收入15万元，一年是180万元。为了服务这10万平方米的物业面积，需要4个~5个客服，监控管理2人~3人，绿化2人，每个门需要保安3人，加上其他人员，一共需要35人~40人才能维持正常的运转。目前，该公司平均工资标准是每人2500元(保安不止)，加上社保医保，每个员工每年的支出是4万元，40人一年就是160万元。180万元减去160万元的人工费，只剩下20万元。再考虑5.46%的税收，还有电梯维护、设备维护、材料购买等成本，180万元的物业费不赔钱就不错了。“人工费用的高涨，直接导致物管企业生存出现危机，这是最根本的原因。”顺欣物业的高总对记者表示，这几年，企业人工开支年增25%以上。物业管理企业作为微利行业，很多都坚持不下去，“弃盘率”大大提升。去年福州有三十多家物管企业“弃盘”。
调查：福州物业管理水准总体仍然不高
从1991年5月5日“福州华升投资开发有限公司国际大厦”(福州安捷物管有限公司前身，简称“国际大厦”)经福州市工商局批复成立，成为福州市第一家物业管理公司开始，福州市物业管理行业已经走过了21年的历程。21年来，这个行业经历了怎样的生存考验？目前还有哪些体制与机制方面的障碍？下一步要怎么面对未来？记者对此进行了调查。
记者调查后获悉，“国际大厦”之后，直到1997年的6年时间里，福州物业企业只发展到22家，平均每年不到4家，企业资质基本只有3级。1998年后，福州物业企业进入快速发展期，截至2004年底，福州的物业企业发展到300余家，从业人员3.2万人，年经营收入超过5亿元。但是，量的增加未带来质的变化，许多深层问题急剧暴露出来。
2005年之后的7年，是福州物业行业起伏波动的7年。由于立法、行政部门的支持，物业管理行业出现了积极的变化，目前，全行业有物业企业453家，其中一级资质的有7家，二级资质的有18家，三级资质的339家，其余为暂定三级。目前，福州物业企业管理项目1180个，从业人员4万多人，年经营收入7.2亿元。“但是，福州物业管理的水准，不论横向还是纵向，目前都是比较落后的。”业内人士表示，厦门物业企业比福州晚起步将近10年，但是一级企业数量比福州多一倍，管理规模、经营收入分别高出福州87%和82%。福州物业行业处境总体艰难。根据早先的调查，全国物管企业的平均利润率是5.13%，福建全省是4.5%，而福州是1.28%，现在连此水准都维持不了。目前，福州三级和暂定三级的物业企业，有项目小、收费低、单位成本高、服务质量差的特点。
福州市物业管理协会人士表示，福州物业企业收的物业费10多年来都收不满七成。从物业自身看，一是部分物业企业的管理和服务与业主的期望有差距，达不到合同标准，引起业主不满；二是物业企业部分项目收费透明度不高，业主有抵触情绪；三是有些物业从业者素质不高，协调能力不强，不能及时解决问题；四是物业企业没有广泛、及时地让业主了解物业管理的相应法律法规。而从业主角度看，也有不少问题：一是部分业主缺乏“有偿服务”意识，享受物业服务却不愿意为物业人力、物力投入支付成本；二是部分业主经济状况不好，无力承担物管费用，这在拆迁安置小区尤其突出；三是一些业主认为水电分摊过高，拒交此费用；四是业主要求物业企业“包打天下”。
那么，这些困境要如何解决呢？
对此，福州市老科协及相关行业的专家通过第三方联合调研，拿出了一份调查报告。该报告认为：第一，福州物管行业的振兴需要政策和法律的支持，建议本地借鉴厦门、泉州模式，适时召开全市规模的物业工作会议，重申各行政主管部门的责任并传递物业管理不同主体的诉求。第二，物业企业市场主体地位亟待补强。包括建立健全合理的物业收费标准形成机制，科学分析测算，及时反映社会变化；根据行业劳动密集型的特点，研究减轻物业企业税负的可能性，如比照旅游、交通运输业，将物业企业的收入扣除外包项目支出后作为计征营业税的依据。第三，专项维修资金的归集、管理和使用需要规范。第四，无物业管理的新村、住宅小区的改造和专业管理要摆上议事日程。
