小区物业费标准该怎样确定？住宅小区停车位月租多少合适？购房但一直未入住的房屋业主是否也应交纳物业费？针对威海市住宅物业管理中存在的问题，日前，市物价局、市房管局在前期深入调研的基础上，拟订了《威海市住宅物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》（下称《办法（征）》），并公布在威海市物价局网站、威海市房管局网站上，征求广大市民对此意见稿的意见和建议。
昨日，威海市物价局相关负责人对其中的部分条文进行了解读。“目前，所有这些规定都不是最终定稿，我们还将根据征集到的意见进行适当修改。”该负责人表示。
物业收费采取两种模式业主也有定价权
“我们小区的物业收费标准有点高，但物业公司说是全市统一价格，我们根本没有发言权。”谈起对小区物业收费标准的看法，家住高区某小区的市民单先生不满地说，“很多业主都觉得小区物业服务项目的价格与物业公司提供的服务不相称，但也只能被动接受。”
今后，这一现象将有可能彻底改变。市物价局相关负责人表示，我市普通住宅小区现行的物业收费标准实行政府指导价，按照《办法（征）》的规定，今后我市将对普通住宅的物业价格实行两种模式管理，即根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
在小区业主委员会成立之前，小区的前期物业服务收费实行政府指导价管理，由价格主管部门会同市物业主管部门负责制定市区指导价标准；在业主委员会成立之后，小区的后期物业服务收费实行市场调节价管理，收费标准由业主大会或全体业主与物业服务企业双方合同约定。另外，商场（商埠）、工业厂房、写字楼、宾馆（酒店）、独立别墅群、酒店式公寓等非普通住宅的物业服务收费也将实行市场调节价。“这就意味着，广大市民今后也有了参与制定小区物业收费标准的权利。”该负责人说。
物业服务采取“菜单式”服务收费分五等
市物价局相关负责人表示，我市今后的物业服务收费仍将实行现行的菜单式管理，但服务的内容将更加细化，根据服务内容的不同，物业收费的标准也将划分为五个等级，收费标准与服务内容将更加对等。
据介绍，所谓菜单式管理，是指将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及共用设施设备日常运行养护服务等五个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为五个等级，并对应不同的收费标准。建设单位、物业服务企业及业主可根据所在小区特点和需要，分别选择不同类别中的不同等级进行服务，物业服务费为选取的各物业服务类别中的各等级对应收费标准的总和。
“这种收费方式考虑到了物业服务的多样性，有利于物业服务企业提供质价相符的服务，同时也有利于促进业主和物业公司建立公平合理的交易机制。”该负责人表示，对小区物业超出最高服务标准的服务内容，其超出部分的服务标准和收费标准由前期物业服务合同约定。
物业成本构成更明确加压费不用业主掏
去年冬天，因供热企业和开发商都不愿承担小区高层二次加压泵的运行费用，高区某小区小高层8层以上住户没有享受到供暖。今年供暖前，我市很多小区的高层业主都提出了类似的问题：小区高层供水供暖的二次加压泵运行费到底该由谁承担？
按照《办法（征）》的规定，专业设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担。供水、供暖二次加压设备的运行电费由供水、供暖单位承担。“经营单位与开发商有过合同约定的，按约定执行，肯定不用业主掏钱。”该负责人表示。
此外，《办法（征）》还将普通住宅物业服务成本构成进行了明确，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业管理区域的清洁卫生费、绿化养护费等，业主意见比较集中的电梯费、公共照明费等将统一纳入物业服务费中，不再单独收取。
