图为厦门思明区法院调裁庭与行业协会代表到某小区现场勘察。
随着城镇化进程的加快，物业服务已经成为社区生活的一部分，与群众切身利益紧密相关。
厦门作为海西经济发展的排头兵，城镇化水平排在全省前列，物业管理的覆盖面积已超过5000万平方米，物业管理项目达1000余个，覆盖率已占厦门岛内已建房屋总面积的80%。而思明区作为厦门市的中心城区，是物业管理的集中区，也是物业纠纷的多发区。2012年，思明区法院受理物业纠纷案件688件，涉及辖区40多家物业服务企业；案件呈现出逐年增长、易诱发群体性纠纷等特点。
除了立法不完善给物业纠纷审判工作带来难度，和谐稳定也同样是思明区法院在审理此类案件中面临的严峻考验。
坚守公正维护业主利益
在物业纠纷案件中，业主状告物业服务企业违约或侵权是常态。此类案件涉及房屋公共维修金的使用、公共设施的维修养护、公共部位的收益支出等，大多关乎小区广大业主的公共利益。
“此类案件涉及面大、关注度高、影响甚广，关乎民生和社会和谐。我们在审理过程中，积极实地走访，在查明案件事实的基础上，公平公正维护广大业主的合法权益。”审判长黄素萍告诉记者。
2012年，一封《欠费催缴单》让厦门市M小区的业主们感到疑惑和不满：怎么才三个月就欠缴了高达3.3万余元的水费？原来，由于水管存在渗漏问题，导致小区二次供水住宅用户用水和商业用户用水存在不正常。由于与物业协商不成，业主诉至思明区法院。
虽然业委会与物业公司事后对渗漏水管进行修补，但双方就水管渗漏的责任承担问题仍存在较大争议。庭审中，业委会认为，物业公司违反合同约定，未对小区设备尽到维修、养护和管理的责任，应当承担赔偿责任。物业公司则辩称，地下供水管网老化渗水属正常情况，不应由自己承当责任。
法官实地走访查知：虽然地下管道老化属于正常现象，但是物业公司在明知小区二次供水不正常、进水总量和用水总量不平衡、存在水管渗漏问题时，没有及时向小区业委会、业主及水务集团等反映，也未采取有效措施查找欠费及漏水情况，对水损的扩大存在一定过错。
为了维护业主权益及公平合理原则，法官判决：物业公司应对小区自来水管道漏水损失酌情承担赔偿责任。
“法院作出了公正判决，保护了我们业主的利益！”业主郭某向记者称赞。案件判决后，她和其他业主纷纷写信、致电法院，对法官公正司法表示感谢。
夜间出击破解送达难题
“法官们确实很辛苦，他们的敬业精神让人感动！”提到思明法院法官处理自己小区物业纠纷时的场景时，业主苏先生仍然感慨。
不久前，思明法院受理了新工（厦门）物业管理有限公司诉H大厦的143户业主的系列物业纠纷。让他们头痛的依然是老问题——送达难！
首次送达效果不佳，审判长立即启用“集中送达”方式，在夜间加班上门送达。同时，法官联系物业服务企业到场，对同意缴纳相关费用的业主或租户进行现场调解。
功夫不负有心人，当晚，法官们历时近三个小时共送达70余件案件，其中即时调解清结1件。
所有业主在收悉后都到庭应诉。该系列案件调解撤诉128件，调撤率达89.5%。
“采取‘集中送达’方式不仅缩短了审理周期，也为审判实效增加了筹码。”黄素萍对此方式表示肯定。
记者在调查中获悉，在思明区法院审理的物业纠纷案件中，多以“抱团”诉讼为主。在多数情况下，由于业主集体拒缴物业管理等相关费用，物业服务企业遂将小区内几十名甚至上百名业主集中诉至法院。因此，案件增长的同时，将文书有效送到各个业主手中也成为“老大难”问题。
“作为受送达人的小区业主早出晚归是常态，且多数业主接到法院通知时称由于时间冲突无法前来应诉，而通过邮寄送达、快件等传统送达方式的实际效果不佳，邮局反馈文书送达‘多投无人、逾期退回’是家常便饭。”书记员黄素梅对于送达难的窘境深有体会。
“文书送达拖延导致审理周期延长，极易造成讼累，民众对此反弹剧烈——这是我们采用集中送达、主动送达方式的直接原因。”黄素萍说。
事实上，思明法院不仅采取集中送达方式，还在纠纷易发小区现场设点送达、现场调解，在破解物业纠纷案件送达难方面收到了良好的效果。
