小额速裁高效调处纠纷
“在处理涉及民生问题的物业纠纷上，我们始终把便民、利民贯穿审判工作中。”思明法院政治处副主任谢露茵在接受采访时说道。
法官邱瑛向记者讲述了2012年6月的一起案件：厦门厦诚物业经营管理有限公司因其管理的Q花园小区20位业主拖欠物业费，经催讨无果，诉至法院。考虑到业主工作繁忙，法院将审理时间集中安排在周六上午。
开庭前，法官得知双方可能存在误解，决定让物业高管与业主当面恳谈。座谈中小区业主们多次强调其深受墙缝渗水问题困扰，要求物业公司解决。
在法官的努力下，物业公司终于同意与开发商沟通，由物业服务企业出面组织施工。在得到承诺后，18位业主当场履行缴费义务。物业公司高管感叹：“幸亏法官搭建平台，才能与业主有效对话！”他还承诺在今后的物业服务过程中，要主动与业主进行沟通协商。
事后，厦诚物业专程向思明区法院赠送写有“秉公执法为民服务”的锦旗以表谢意。
业主抗辩意见基本一致、互相委托等情况也常出现在物业纠纷当中。考虑到此类型纠纷诉求一致、事实清楚、争议不大，具有良好的调解基础，和谐调解成为思明区法院法官们处理案件的首选。
“这类案件在排期开庭时，尽量将同一主审法官的系列案件，安排集中或合并审理，以减少当事人的往返奔波；在审理过程中，贯彻全程调解思路，适时地进行现场勘查等工作，因案制宜开展调解工作，高效化解矛盾物业纠纷。”黄素萍介绍。
而思明区法院副院长骆小雄告诉记者：“在审理物业纠纷过程中，法官们还发现绝大多数的物业纠纷可以适用小额速裁程序。在充分的释法、答疑后，征得原被告双方同意后，法院积极适用小额速裁机制，组织双方现场调解，即时清结，快速化解纠纷矛盾，促进双方达成调解。”
据悉，2012年思明区法院共适用小额速裁程序审结物业服务合同纠纷22件，其中调解19件、撤诉2件，平均审理周期均在30日内。
诉调衔接优化物业环境
2012年６月，思明区法院法官们萌生建立“物业纠纷诉调衔接机制”的想法。经多方论证协调，分别在思明区法院、厦门市物业管理协会、思明区鹭江街道办事处三方设立物业纠纷调处衔接室。
“建立这一机制的主要目的就是要通过诉前调解、业务指导、司法确认、委托调解等形式，负责协调和处理辖区内物业服务纠纷及业委会选举、物业服务项目交接等工作，提高物业公司和社区居民的法律意识，共创温馨和谐的社区环境。”骆小雄说。
2013年元月，思明区法院受理某小区原物业公司与业主的系列物业纠纷。法官了解到双方因砍伐树木、侵占绿地用于停车而关系紧张，物业服务于元旦前撤离讼争小区等情况后，马上启动物业纠纷调处衔接机制，第一时间召集厦门市物业管理协会办公室主任、小区业委会及原、被告代表对小区现场勘查，对业主反映最强烈的绿化、保洁、公共设施等情况进行证据保全，及时固定了证据，准确评价出物业服务企业的服务质量。在勘查过程中原、被告关系剑拔弩张，法官及行业调处代表及时对双方进行释法答疑，有效缓解双方对立情绪，最终促使双方放下陈见，冷静客观看待服务质量。
在法官的努力下，该系列案件庭审前已有33件撤诉或调解，调撤率达82.5%。
延伸服务巩固司法成果
考虑到当前物业案件激增的趋势，思明区法院的法官们在案结之余，延伸了司法服务。
在案件审理中，思明区法院的法官们发现，物业纠纷多因企业疏忽所导致。目前，业主维权意识增强，对物业管理质量的异议也从一般的管理瑕疵扩展到小区财务状况公开、业主委员会成立、物业服务经营资格、资质等问题上，对于物业公司的服务质量要求也越来越高。同时，业主应对诉讼的方式也有所转变，从以往的怠于应诉转为主动起诉、积极抗辩、维权。而与此鲜明对比的是，物业企业仍停留在以往的“粗线条”经营模式上，对纠纷往往采取简单化处理。另一方面，物业服务企业主张权利时却往往疏忽重要证据，仅凭物业服务合同、相关收费批文和单方制作的催收单，对于提供服务、履行管理义务等方面未予以佐证，因此自身在诉讼时也往往陷入“不利局面”。
为此，思明区法院法官们走访了辖区内相关涉案的物业服务企业，通过与主管人员、各小区物业主任座谈等形式，针对近期审理物业服务合同纠纷中发现的新情况和热点、难点问题，并于2012年年底向市物业管理协会和8家大型物业公司发出司法建议书，建议辖区物业服务企业：1.做好物业服务合同项下的各项服务内容，包括小区的卫生保洁工作、安保工作，严格管理进出小区的人员及车辆，维持小区车辆的停放秩序等，注意公共设施的维修。2.维护小区业主对公共部位的共有权利，及时制止违法搭建、违法增设小区出入口、违法占用小区公共空间的行为。3.保护业主的知情权，定期公布房屋公共维修金的收支状况、水电公摊费用的分摊方法及明细、公共部位的收益和支出等财务情况。4.对业主之间及业主与建设单位之间的纠纷做好协调工作，组织纠纷双方进行必要的沟通，帮助业主寻求解决方案。5.配合小区业主及时召开业主大会、成立业主委员会。６.注意建立健全档案资料的整理和留存，及时维护自身的合法权益。
此做法得到厦门市物业管理协会的欢迎。“我们将司法建议书公布到物业协会的网站上，供全市各物业公司学习。部分物业公司甚至将司法建议书印发到所辖各管理处，逐条对照认真查找问题，提出改进和完善的措施，并积极付诸实践，从而促进企业整体物业服务质量和水平的提升。”厦门市物业管理协会办公室主任童海平告诉记者。
司法建议书发放后，思明区法院陆续接到各物业企业的咨询电话，物业服务企业纷纷就如何维权和维护与业主的关系向法院寻求帮助。部分物业企业还就经营过程中遇到的困难向法院寻求指导，均一一得到回应。
