不缴纳电梯费不能乘电梯？

【案例】

有业主向房管部门投诉，称他所在的小区物业严重不负责任，每天只知道看门扫地，甚至门也看不好，任由外人和车辆自由进出，小区治安状况很差。正因为如此，他就拒绝缴纳物业费，以此来抗议物业公司的不作为。但是问题随之而来，他家住九楼，以往上下楼都是刷卡，电梯自动上升到九楼或者下降到一楼，但是因为没缴纳物业费，他家的电梯卡失效了，上下楼只能走楼梯，每次上下楼都是气喘吁吁汗流浃背的。他认为物业公司强行将电梯费与物业费捆绑的做法是错误的，侵犯了他的权利。

【分析】

笔者经过调查，发现市区不少小区物业公司都有这样的做法，那就是将电梯费与物业费捆绑，发放电梯卡。如果业主不缴纳物业费或者公共能耗费，电梯卡就用不起来，也就无法乘用电梯。笔者认为，在物业费收缴率普遍不高的情况下，物业公司的做法虽然情有可原但却违法。

一、小区业主自由使用电梯是享有物权的延伸

小区业主拿房之后，依据物权法的规定，依法享有对房屋专有部分的所有权，共有部分的共有权，以及对共有部分享有的共同管理权。这种权利是无条件的，是法律赋予业主的权利，任何人、任何单位不得非法剥夺。电梯作为小区公共配套设施，业主自由乘用，本是业主行使物权的题中应有之意。业主拖欠物业费或者公共能耗费，是物业公司与业主之间的债权债务关系，根据物权大于债权这一民法基础理论，物业公司不能以业主欠费为由剥夺业主自由乘用电梯的法定权利。

二、电梯如何管理，应由业主共同决定

如上所说，电梯作为小区公共配套设施，业主可以自由乘用，电梯产生的电费也应由业主共同承担。实践中，少数业主拖欠甚至拒绝缴纳物业费或者公共能耗费，在物业公司先行垫付电梯费的情况下，天长日久，物业公司确实不堪重负。这种情况下，究竟如何使用和管理电梯，依据物权法第七十六条的规定，"决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"电梯的使用和管理，涉及到小区全体业主的重大权利，应该属于法律规定的"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"。物业公司单方面决定用预付费电梯卡的方式来管理电梯使用，本身是个违法的行为。

三、业主拖欠物业费或公共能耗费，物业公司应该采取合法手段予以追缴

如上分析的那样，业主拖欠物业费或公共能耗费，与其乘用电梯本身是两个不同的法律关系，前者是债权关系，后者是物权的行使关系，物业公司不能将两者混为一谈，将缴纳物业费或公共能耗费与乘用电梯予以捆绑。如果业主拖欠物业费或公共能耗费，可以采取协商、调解的方法，充分发挥社区、业委会的作用，敦促业主主动缴费，直至诉诸法庭。笔者在以往的连载中多次提及，物业公司在此类诉讼中胜诉率极高。

行文至此，笔者忽然想起来，电梯费属于物业公司代收代缴的项目，既然出力不讨好甚至有侵权的嫌疑，为何不真正把电梯的使用与管理真正交给业委会或者业主大会定夺或者说还权与业主大会呢？

来源：扬州晚报