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国外小区的管理妙招?

2014-09-05 08:30 来源:扬州物业网 人评论

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在我国,业委会不是独立的民事主体,一个物业区域内全体业主组成的业主团体才是物业集体权利的主体。有业内人士因此建议借鉴国外的做法,赋予业主团体民事主体资格,业委员在发生诉讼或民事行为时可以以业主团体代理人的身份参加民事活动。

■美国

在美国,土地及房屋均为私人所有。美国的《统一区分所有物业产权法》明确,物业小区必须实行业主自治管理。当住宅销售超过半数后,开发商将协助业主成立业主管理委员会,并将物业管理权转交给业主委员会。此后,开发商将作为住宅小区的一个业主成员服从业主委员会对该小区的物业管理。

管理方式上,业主大会是物业小区的决策机构,业委会是业主大会的执行机构,业主通过业主大会行使投票表决权。根据法律规定,除非小区业主大会章程里有规定,否则,如果有代表20%投票权的业主或业主的委托投票人出席,应视为该业主大会达到法定人数。管理服务上,物业公司负责整个住宅小区的物业整体管理,而具体业务将聘请专业的服务公司承担。

■德国

据了解,德国的物业管理公司在市场中的竞争非常激烈,甚至很残酷。也正是由于这种竞争迫使物业公司提高管理水平,降低了管理费用。

德国《住宅房产法》有明确规定,一个新开发的小区,在住房没有全部卖出之前,先由开发商指定一家物业公司代行职权。该公司有责任和义务组织并召开业主大会,业主大会通过表决最终决定是否聘用这家公司。如被聘用签订的合同期限最长不得超过5年,也可连续聘用。对于开发商指定的物业公司来说,一套住宅算一票,而对于业主大会聘用的物业公司来说,可按股份制的方式行使表决权并决定计票结果。也就是说使用面积60平方米的业主与使用面积100平方米的业主,在计算表决结果时,分量是不一样的,最终由使用面积占绝大多数的业主说了算。

德国的法律规定,新房及室内设施(包括装修),在5年之内发现任何质量问题,皆由施工单位无偿负责解决。而每套住宅的质量问题包括下水道、门窗的密封、地板、卫生间和厨房设备以及各种线路等,完全由物业公司代表开发商或业主向施工单位交涉,如果物业公司没有这个能力,开发商也逃不了干系。所以,德国的业主甚至是开发商,也分阶段借助物业公司的力量,在5年保修期届满之前,对房屋质量进行一次全面的检修。

德国的物业公司必须接受业的监督,年初要提出本年度的预算报告,重大开支或事项须经业主大会同意或授权,年底要向业主大会汇报全年的支出情况。一般来说,一家合格的物业公司既要有商业头脑,又要具备专业技术技能,还要有支付赔偿的能力。

■新加坡

新加坡的住宅大体分为三类:一是政府出资为中低收入居民建造的组屋;二是由房地产商开发,主要用以出售的公寓式住宅,统称为“共管公寓”;三是富裕人家的独户式或联排式花园洋房,也叫“排屋”。其中,“共管公寓”相当于中国的商业住宅小区,其由政府和私人开发商共同经营、共同管理。

“共管公寓”物业管理采取分别承包的方法,选择合法的专业公司来承担公寓的维修和清洁等专项服务,公司则只直接负责保安设施、保安人员管理及住户的日常投诉。业主委员会有权决定聘用哪家专业公司,也有权要求更换物业管理部人员。

新加坡政府在业主自治上规定,公共组屋都由一个叫做市镇理事会的机构统一管理。共管式私人住屋是由各自依法组织的管委会管理的,无论市镇理事会或私人住屋的管委会,每年召开一次全体业主大会,讨论和制定社区行为规则和选聘物业管理公司等重大事项,讨论结果均以投票方式进行,需2/3社区业主共同同意方实行。

来源:中华工商时报

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