如何打破物业费上调难的“坚冰”

物价年年上涨、最低工资标准节节攀升、用工成本持续升高，但是受定价机制以及业委会的制约，物业费上调似乎已经成为物业公司过不去的一道“坎”。物业公司入不敷出，导致服务水准一降再降，业主反抗，物业无力维持最终灰溜溜地“打包走人”。打破物业费上调难的“坚冰”看似是不可能完成的任务，但却是势在必行。

【成功案例——扬州东方百合园物管费标准成功上调】

东方百合园小区于2000年建成交付，近年来，物业管理成本不断增加，百合园小区十四年前所制订的0.5元/月·平方米的物业费收费标准，已经远远不能保证物业的收支平衡了，小区物业经营状况连年亏损。

2014年7月，在扬州政府相关部门指导、协调下，通过多次与业主委员会谈判，最终达成一致意见，将小区物业费收费标准由0.5元/月·平方米调整为0.8元/月·平方米，并重新签订物业服务合同。

依据扬州市政府相关文件和法律法规规定程序，2014年8月6日至8月20日，物业在小区主出入口及各单元门厅，向全体业主公示了调价方案和调价标准，前后历经15天。8月下旬，经业委会、邗江区物价局、邗江区房管局物业管理科、石桥社区代表现场开箱确认，大多数业主无异议。调价标准获得业主通过，并于8月底经市房管局、物价局审核、备案，至此东方百合园物业费收费标准调价成功，并为后续开展物业管理工作打下了良好基础。

【启示】

除了东方百合园，还有很多小区成功上调了物业费，经过比较分析，可以发现它们成功的背后都有很多相似的地方，这也值得其他小区的借鉴。

（一）、业主理解是基础 各个阶段思想工作不可少

由于多年来人工成本上涨、器械老化整修等各方面的原因，造成物业企业经营成本急骤增加，目前的收费标准确实难以为继，这些现实的情况摆在眼前，但是很多业主并不知情，甚至会认为“物业费要涨就是物业太贪心，嫌赚的太少”。物业费关系到老百姓的切身利益，物业服务企业必须公布详尽的物业费使用情况，让业主心知肚明这些钱都花在了什么地方、为什么要涨价，绝大多数的业主都是通情达理的，只有在了解情况的基础上业主才能在心理上接受“物业费上调是现实所迫”这一事实。

在提高物业服务费的过程中，此举涉及的范围广，面对的业主众多，难免会出现这样那样的问题，物业人员则需要分工协调，对业主提出的各种问题都要做出深入细致的解释工作。在物业与业委会协调的过程中、在发出物业费调价公示之后，都需要听取大家提出的各项意见，尤其重视反对意见；而对于极个别不能接受的重点、难点业主，物业工作者就要耐心又耐心，避免聚众滋事的现象发生。

（二）、“度”的把握很重要

物业费要涨，那么到底涨多少，这其实是业主最为关注的焦点，所以涨幅的“度”就需要物业拿捏好，不然涨价不成还会引起业主的反感。实事求是算账，明明白白消费。物业要根据楼盘的实际运行情况，制定详尽的物业费调整方案，将近几年财务报表、本年度财务收支情况及财务预算报业委会审议，同时抄送小区居委会；张贴告示，将调整方案告知全体业主，挨家挨户上门分发征询单进行意见征集，及时解答业主的各种提问，听取业主对物业服务的意见和建议，从而确定最合适的物业费的涨幅。

（三）、服务永远是关键 质价相符得认可

换位思考，假若服务很差，硬件也很差，要提高管理费行吗？显然不行。所以物业费上调的前提就是业主的认可，而认可的唯一途径就是服务达标。很多小区的业主表示“只要物业做得好，物业费上涨就自然能接受”。所以在提高物业费的前期，就需要物业做好本职工作，让业主在心理上认可物业本身，为之后物业的提价打好基础。在提价过程中，物业则需要了解业主意见以及需求，对于提价后物业的服务做出规划，给业主一个心理上的保障。而在上调物业费成功后，物业还应将一些反对调价业主的意见收集起来，分类分项集中进行整改，使调价后的物业服务确保质价相符，能够更好地履行服务合同所规定的内容，不断改进和提升物业服务水平。

如何打破物业费上调难的“坚冰”，这是物业人都在思考的难题，很多物业迎难而上却没有做好充足的准备，只能以失败告终，甚至与业主结怨；而有的物业不敢前行、放弃调价，最后为求生存降低服务水平，引起业主不满。所以要想成功提高物业收费，物业需要“有勇有谋”，关键要有“服务”。希望想调价的物业公司可以借鉴其他小区物业费成功上调的经验，积极争取，打破物业费上调难的“坚冰”，推动物业行业的大力发展。（物业网编辑 高静）