东莞“双过半”撤换物业为何总是一地鸡毛？

2007年10月1日实施的物权法及相关物业法规规定，业主“双过半”（即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）可共同决定解聘物业服务企业。

即使东莞小区业主和物业摩擦不断，并时有相关新闻见诸报端，然而，7年过去了，东莞市房管局及东莞市物业管理协会消息显示，东莞1000多个小区，通过“双过半”程序由业委会撤换物业仍屈指可数。

记者梳理发现，由于利益牵扯、债务纠纷及政府介入不及时，物业撤换后的小区设备受损，物资被毁，形同“烂摊子”，业主生活大受影响。

对此，有业内人士呼吁新旧物业交接时，政府部门应加强介入力度；也有亲历人士建言应与物业开具“诚意账户”，保障物业交接时业主利益。

近年东莞

物业撤换大事记

2012年7月13日，因为不满物业公司管理混乱，东莞南城七宝一居业主征得多数业主的同意后对该物管公司进行撤换却遭遇重重阻力。而当事物管公司却指责开发商拖欠管理费是罪魁祸首。

2013年6月26日，因不满原物业公司服务，长安信义小区成功更换物业，成为长安全镇第一个由业委会重新选聘物业管理服务企业。事后，当事业委会证实，旧物管在交接前毁坏了有关物资及资料，该业主委员会称将起诉旧物业管理公司。

2014年7月29日，因相关物管事宜交接不顺利，南城区盛世凯旋住宅小区的物业公司和开发商调解未成对簿公堂，互讨欠费。

2014年10月8日，历经4年努力，南城华凯豪庭小区业主经“双过半”程序，重新聘请新物业入驻。新物业表示，接手时，小区电脑系统被格式化，2/3智能监控门禁系统坏了。

现象

1

旧物业搬走设备毁坏物资

起诉耗时长业主难以维权

“由于起诉分成少，律师没什么动力，再加上追诉耗时太久，起诉一事没法继续下去了。”10月27日，东莞市长安镇信义怡翠豪园小区业委会主任林先生告诉记者。据悉，2013年6月19日，在镇内公安、房管、社区等人员介入下，该小区成为镇内首个由业主成功解聘物业服务企业的小区。

时隔一年多，林先生想起当时新旧物业交接的过程，只能用“乱七八糟”、“烂摊子”来形容。林先生说，旧物业管理期间，小区盗窃事件不断，火灾时有发生，消防设施没人修，绿化也不保养……小区业主及业委会经过“双过半”投票解聘旧物业，选聘新物业，并敲定在去年6月19日终止旧物业合同。

“但是旧物业一直不答应交接，也不承认业主解聘他的合法性。”林先生说，看到事情无法挽回，在交接前，旧物业卸下60多台污水抽水泵马达，用卡车搬走，“由于权属不清，派出所来了人也没用，只能眼睁睁看着小区的设备被搬走”。此外，旧物业还毁坏了设备设施图纸及业主客户资料等，把管理处的办公室及仓库搞得乱七八糟，一片狼藉。

不仅如此，作为业主权利维护者，林先生说，其间，他曾经多次受到黑社会的恐吓。业主们人身安全受到威胁，不少业主自愿加入安防队伍，走出家门，维持小区的秩序。

2

新旧物业交接权属不明

小区电梯频下坠维修难

本月，东莞南城华凯豪庭业主也因不满旧物业服务，加上质疑此前选聘新物业不透明等纠纷，历时4年，终于在今年10月8日，经过“双过半”程序，成功“炒”掉旧物业选聘新物业。

10月9日接管那天，同样是在市镇两级房管部门、居委会、派出所当场协助下才完成交接。但是，新物业接手的也是个“烂摊子”，其负责人称，“电脑系统被格式化，2/3的智能监控门禁系统坏了，3台电梯坏了，连办公电话也报停了。”

至今“交接”一事仍未明朗，因为旧物业费及维修资金等债务未达成一致，新旧物业还在协商中，旧物业表示之前垫付的相关费用没结清就遭强行赶走，公司的权利受损，将继续维权。

而无法正常交接带来后续问题则笼罩着小区业主及商户。28日，不少商户投诉称，小区写字楼电梯经常坠梯，电梯惊魂屡屡发生，却不见物业来修理。羊城晚报记者从新物业获悉，由于旧物业撤走时，未办理电梯过户手续，新物业想维修也得走程序，先注销再上户才能请电梯公司维修。

分析

利益关系是主因

旧物业不甘退出

物业法实施已7年多，小区业主通过“双过半”程序，行使自有权利撤换物业，理由充分，但记者梳理2012年至今的撤换案例发现，不仅数量仅几宗，且每一宗交接背后都充满着曲折、混乱甚至暴力事件，而交接不顺的后续问题，只能由小区业主自担。

“利益是很大一个因素。”一物业行业资深人士表示，旧物业抱着能赚钱就赚，不能赚就拖的办法。一些旧物业最初受聘都是依靠与开发商之间的合作关系及利益上位，只要有利可图，旧物业就不会甘心退出。

林先生表示，应明确新旧物业交接的法律法规具体操作指引。因为旧物业根本不想移交，也不想退出，业委会又不是执法部门，无法强制冻结物资，封存资金账户，这样的后果只会导致新旧物业交接大混战。

声音

政府应加强介入力度

物业应开具诚意账户

如何实现“和平”交接，不少律师、业主以及物业公司人士发表了看法。

东莞市尚佳物业管理公司的副总洪艳青认为，在交接前，监管部门应早有预判，及早介入，并加强介入力度。此外，实现准入黑名单制度，对于一些恶意破坏交接过程的物业公司提高进入行业难度，让其无权竞标全市物业选聘。

广东智顺律师事务所律师廖加维表示，业主及业委会在物业服务合同就应明确公共固定资产及其附属物的权属，对数量好坏做好登记，有条件的也可请公证机构公证，为今后权属债务纠纷提供依据。

林先生则建议，小区业委会应与物业公司共同开具“诚意账户”，由物业公司打入10万至50万元不等押金，以保证退出时物资设备能得以保全，账户可以物业公司名义开，但提取需征得业委会同意。

来源：新民网