浅议小区停车库（泊位）的配建与管理

一、小区停车库（泊位）配建与管理作用日趋彰显

（一）轿车产业迅猛发展，使车库（泊位）刚需呈井喷势头

当前，城市化发展及市民生活水平的不断提高，拉动了汽车产业的迅猛发展，使轿车这个昔日的王榭庭台堂前燕，从身份、权利、尊贵、财富象征的高档消费奢侈品，一下子变身下嫁进入了寻常百姓家。成为相当一部分工薪家庭的代步工具。据国家统计局数据显示，2012年，全国总人口为135404万人，同期全国私人汽车保有量达到9309万辆。从淮安市车管所了解到，截止2013年年底，全市机动车保有量超过71万辆，其中：小型汽车保有量为224157辆，比2012年同期增加了39026辆，年增幅高达21%。数据还显示，2013年，市区市民买车花费超过52亿元。按照淮安最新的户籍人口数546.81万人计算，大约平均每24个淮安人中便有一人拥有小型汽车。综观近年来，城市居民的普遍感受，路难行、车难开、车难停，有车无位，车位难求，已是有车一族挥之不去的心堵，城市管理者隐隐作痛的心病。虽然，很多地方政府把停车难作为民生大事、高度重视、在老旧小区配套增建，新建小区不断加大配建比例，但车库（泊位）仍是僧多粥少，供不应求。事实说明，小区停车库（泊位）的配建增建及管理是一个十分艰巨、长期复杂的难题，需要我们不懈的努力和科学应对。

（二）科学合理配建车库（泊位），是物业服务必不可少硬件

随着城市化进程和旧城改造的步伐不断推进，淮安近年来发生了翻天覆地的变化，高楼林立，商业繁荣，城市面积不断的被刷新，大淮安的美丽蓝图日益显现。与此同时物业管理的地位与作用也与日俱增。在当前及今后一段时期内，物业企业取信于业主，优质服务，不仅仅需要物业企业专业化、标准化、规范化服务素质，而且需要开发单位科学规划，合理配建较多的停车设施设备，以解决好业主不断增长的停车需求。一是有足够的停车库（泊位）不仅业主停车无忧，而且能大幅度提高业主满意度。小区服务实践中，很多业主拒交物管费，对物业不满一个重要原因是停车难引发的，而停车库（泊位）缺少，恰恰是小区先天不足，开发建设单位少配、减配或规划设计数量造成的，导致物业后期管理有心无力，代人受过，饱受责难。二是邻里关系紧张，因为喇叭声、警报器夜鸣，噪声影响业主休息和小区安宁，让纠纷时常发生。加之破坏绿化做车位，钉桩占车位等，让物业二边不落好，管理服务中矛盾多多，难以化解。分析一些配套车库（泊位）好的小区，实行人车分流，轿车入库，小区环境安宁，业主满意度高，物业费收缴率也高，物业的口碑亦高，管理服务亦省心省力。客观地说，前期开发建设配套好是关键，小区管理好，服务好，车库（泊位）硬件配套不可少。

（三）规范管理小区车库（泊位），有利小区整体环境营造

如果说，小区足额配建车库（泊位）是硬件、硬道理，那么配建后的规范有序管理就是真功夫、软实力。规范管理即是依规按法管理，首先，政府部门应从关注民生的角度看待小区停车管理，加强和加快顶层立法和管理标准制定，如修订后的《江苏省物业管理条例》规定“开发单位小区车库不能只售不租，未售的车库应优先租给业主使用；”“小区剩余车库租给外来车辆使用期限不能超过6个月”等等，对缓解和充分保障业主停车起了很大作用。同时，小区的区规公约、物业管理制度，物业服务协议合同等应事先约定，有效保证物业停车管理的顺利有效开展。来源：江苏省房协网。其次，具体管理中，重点解决车辆乱停乱放，侵占道路、影响通行，抢占消防通道、影响消防安全，无序乱停或者有车库不进问题。有时业主为图方便，有地下车库不下，仍然将汽车停放在小区道路上，多占小区路面停车位，导致小区管理难上加难。第三，应当充分发挥停车管理中的价格杠杆作用，完善好停车位经营机制。当前，需要解决的如：路面泊位与地下停车库存在收费价格倒挂，不能发挥价格经济杠杆调节停车供需关系的作用，也一定强度上加剧了住宅小区“停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。凡此种种，在实践中给我们启示，车辆管理是我们小区管理的重头戏、晴雨表，管理品质好坏，服务水平高低，某种程度上能真实反映一个企业的服务水准，关乎一个小区的整体环境的好坏。

二、车库（泊位）管理现状及存在问题

（一）规划配建比例指数不高

近年来，国家、省、市对小区停车库（泊位）配套的规范标准、配建比例不断调整提升，从原来的1:0.5配建提高到目前的1:1.2，高的按1:1、6配建，但似乎仍然不能满足停车。规划配建比例指数滞后。从调研抽样小区情况看，存在的问题很多如：数量不足、类型不够、开发商只售不租、配套不全，出售价格过高等等。

由于房地产规划建设到投入使用是项周期性较长的过程，因此，住宅小区在规划设计时一般根据当时的社会经济水平，依据以前的法规和规范，没能充分考虑到汽车停车需求的发展进程，使得小区投入使用后、甚至是使用多年后停车位难以满足业主停车的需求。特别96年以前建成的住宅小区、几乎没有设计轿车停车位和车库，使得车辆无处可停。比如我市的金凤新村、化工新村等；二是部分新建的住宅小区，规划的停车位和停车场，也不能完全满足车辆的停放。又比如益兴名流花园，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，由于缺乏一个完整科学、统筹协调、具有前瞻性的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展需要。明显不能满足业主需求。

（二）重配建轻管理问题突出

停车难是小区服务的突出矛盾，如何化解政府、企业、业主都会异口同声地说车位不够，配套不足。如果客观地分析，配套的硬件确实十分重要，但科学系统地管理也不可或缺。同样的小区和条件、管理有序和无序是效果不一样的，一定程度上管理完善，科学合理也是化解停车难问题一个法宝。目前存在的问题主要是：

1、老小区物业企业化解停车难办法不多

关于停车难问题，物业服务的住宅小区首当其冲。住宅小区不仅人口众多，较为集中，而且，私家车数量也不断增多并集中在小区有限的空间内，停车难问题日显严重。特别是一些老旧小区，前期开发建设时车位规划较少，甚至无规划，所以问题显得更加凸出。日常停车问题造成的纠纷不断，邻里矛盾也日见增多，对此大部分物业服务企业束手无策，更多的是敷衍搪塞。为关注民生，解决群众生活中遇到的实际问题，政府相关部门也采取过一些措施，但是由于种种原因，实施起来的效果并不理想。

2、在小区内占道停放处置普遍不力

由于物业管理的管理不到位，2014年2月20日淮海晚报上登出一条新闻：“自认对方逆行堵路顶牛还是退让？”这个小区是环形单行道，有一辆越野车直接放路上，占了三分之二条道，过路的车都得骑马路牙上才能勉强开过去，业主意见很大，小区物管对越野车占道停放制止明显不力。好多小区在路口缺少如“环形单行道请文明驾驶、文明停车”等警示牌。某日一小区发生车辆逆行，造成两辆车一直僵持了两个多小时，堵得需要出门办事的业主急火攻心，十分不满。而对这些突发事件小区的物管协调缓慢，硬是不闻不问任其堵在那儿几个小时。上述现象，在不少小区时常发生，已不是孤证个案。

3、擅自拆建、毁绿停车等问题难以禁绝

由于停车难，小区业主私自改造小区公共停车场、拆除公用场地、破坏绿化停车事件不断，有车家庭间互相仿效，你占我占大家占，像病菌瘟疫般传染，有些小区原本档次和品位较好，绿地被占为生活的停车位，惨不忍睹。同时，邻里矛盾也日见增多。小区里还经常发生因抢车位大打出手、车堵大门的案件。有些小区将原有道路划分用来停车，严重影响业主日常出行和回家，更有甚者和自占用消防通道停车，给小区留下了安全隐患。上面问题和矛盾的存在既有业主公共意识公德水准低的表现，也有物业企业管理较弱，缺位和不作为所致，所以依规合法，强化力度停车管理是小区管理的重要部分。

4、公安交警不进小区执法成轿车管理“灰色”地带

停车管理是一个全方位，多层次的系统机制，涉及规划、建设、交通、公安等多个部门。管理事权既交叉重叠、又分割脱节。公安交警不进小区不想管，小区物管又不具行政执法手段，想管没法管。反之，物管若强行管理，既不合法又影响业主关系，影响收费等等，使小区成为轿车管理的“法外领地”，失管的“灰色地带”。因此，乱停无序等诸多疑难杂症长期无法治理。

三、化解停车难的对策与措施

（一）加快小区停车管理法规制定，依法依规配建与管理

一是建议结合“省物管条例”，制定明细的管理办法（北京已颁布实施）明确各行政执法部门职能、职责，比如：交警进入小区执法的程序及内容，规定相关部门不作为、乱作为的处罚措施，形成协调配合，严格查管，齐抓共管的格局。同时，强化业主自治管理，把住宅小区停车管理规定列入《业主公约》、《物业服务合同》、《业主文明守则》等区规、区约中，以适应住宅小区停车管理的需要。从根本上改变停车位乱占用或被挪作他用，不服从规定乱停乱放等现象。以确保小区停车有序规范，规划配建够用，分布科学停车位和车库。

（二）新建小区提高配建比例，老旧小区改造整治拓增车位

房地产开发主管部门和规划部门，应依据区域总体规划，着眼于轿车进家庭的大趋势，前瞻性地预测停车库和泊位的实际需求，从根源上治理以往新建小区停车位缺乏的先天不足问题。在前期规划设计时严控把关，配足停车库（泊位），鼓励配建立体停车设施，节地节能节省经费。政府对投入成本较大，节能先进的停车设施设备及工程，可以考虑减免一些规费，引导开发投资建设。老旧小区先天不足，政府在整治改造时充分考虑停车库（泊位）的建设。淮安市政府2014年十件民生实事之一“新增3500个以上停车位”解决停车难问题，部分小区业主将受益。老旧小区一是在不影响小区绿化整体美观的基础上，征求业主意见并同意，可适当扩宽小区部分边缘道路（1—1.5米），划定车位，用于车辆停放。二是对有条件的既有停车场地设施进行扩建增加车位。三是协调城管、交警在小区周边道路划线停车，解决区内无地没空间停车的难题。

（三）加强对小区外来车辆管控

维护小区秩序，控制小区外来车辆的数量。对进入小区的车辆进行盘查登记，本小区的车辆发放小区出入证（须按时交纳泊位费），非小区车辆及时告知车主停车按时间收费，超时加倍收费，目的是让其尽量不在小区长时间停放。另外，在车位已满时，尽量谢绝外来车辆进入小区，既达到减少小区流动车辆长时停放的目的，同时，也会对小区安全防范工作起到保障作用。

（四）应用科技智能系统管理车库（泊位）

应用科技智能系统管理车库（泊位），全面提升管理水平和车库（泊位）使用频率，主要是对进出停车的车辆进行自动记录监控，管理、收费的的系统。目前主要有车辆检测和控制系统、车位显示和管理子系统，计时收费管理系统和中央控制系统四部分组成。使用好车库（泊位）智能管理系统，一是能提升小区品味及管理服务档次，增加业主安全感和自豪感。二是有利于管理服务工作节约人力、物力，系统全面提升管理效率。三是便于车辆存放动态管理查询，减少纠纷，规避风险，是今后管理使用的方向和最佳选择。

（五）协调区外机关单位车位错时互用，优势互补、解决不足

根据外省、市经验，本着资源共享，就近停车的原则(停车收费），由政府部门协调小区附近机关、企、事业单位的停车场（泊位），在非工作时间比如晚间用于小区车辆停放，小区的车位上班时间空闲，可给机关单位提供车位。这样，既方便了小区业主，又能解决某些机关单位工作日时间，门前拥挤不堪或无法停车的困难，可谓一举双得，合作互利。

来源：江苏省房地产业协会网站