安徽省蚌埠市：普通住宅拟分等级收物业费

《安徽蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)正在面向社会公开征求意见。这部新的小区物业服务收费管理办法有望2015年出台。未来，居民在物业费上花的钱会更明白。物业服务企业如擅自提高收费，业主有权拒缴。蚌埠市民可在12月5日之前，向物价部门或住建部门发表对征求意见稿的意见和看法。

1、业委会成立后物业费实行市场调节价

多年来，安徽省物业收费指导价变动很少。征求意见稿改变以前住宅小区实施政府指导价，非住宅小区实施市场调节价的规定。明确了物业服务收费根据物业性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

其中，普通住宅小区前期物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。业主委员会成立后，不论是普通住宅小区，还是非普通住宅小区(含非住宅物业、公寓、别墅)的物业公共服务费，及满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费，均实行市场调节价。

2、物业费实行等级收费管理

市民关注较多的是普通住宅小区物业公共服务费如何收取？征求意见稿指出，物业公共服务费实行等级收费管理。物业服务等级由委托单位与物业服务企业按照安徽省《住宅区物业服务标准》进行约定，在物业服务合同中明确。价格主管部门会同物业主管部门，根据物业服务等级、物业公共服务平均成本、最低工资标准等情况，制定相应等级的收费标准，并适时动态调整，向社会公布。

3、调整收费须过半业主点头

业主委员会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业企业的，为前期物业服务阶段，居民和物业企业应当签订书面的服务合同，确定服务等级和收费标准，经价格主管部门核准后实施。业主委员会成立后的小区物业服务阶段，物业公共服务费的具体管理方式则根据实际再确定。因政策性因素或服务项目和内容等变化，服务成本发生较大变动时，物业服务企业如需调整收费标准，应在服务区域内的醒目位置进行公示，并经过占建筑物总面积过半数且占总户数过半数的业主同意，由物业企业与业主协商重新约定具体收费标准。

物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或物权使用人有权拒绝缴纳。同样，业主也应当按时足额交纳物业服务费，拒不缴纳的可依法追缴。

4、物业费包含共用设施维修金

物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费用、绿化养护、清洁卫生、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、物业企业固定资产折旧、经业主或业主大会同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。

原则上，不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

5、物业不能自吞公共收益

电梯广告、小区公共场地展台收益……现实当中，很多小区的这些公共收益都说不清道不明。少数小区物业企业存在擅自开展经营、自吞收益的情况。征求意见稿明确，小区公共收益的归属问题。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业企业同意后，按照规定办理相关手续。

所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用(或所得收益30%用于补贴物业公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用)。

物业企业每年(或财务年度)向业主公布利用共用、共有设施经营收益和支出情况，主动接受监督。

6、物业不得乱收临时停车费

征求意见稿中规定，物业企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等临时停放车辆收取停车费用。

也有市民疑惑，每月固定交车位费，物业究竟提供了什么服务？此次明确了，车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

另外，业主、物业使用人装饰装修房屋，应当缴纳装修垃圾清运费。征求意见稿中，装修垃圾清运费标准由原来每平方米建筑面积不高于2元，调整为不高于3元。业主与物业企业另有约定的从其约定。

7、车辆出入证应对业主免费

有不少小区业主抱怨，物业公司安装智能门禁系统后，向业主收取卡费或是押金。征求意见稿明确规定，物业企业对人员、车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。

由于小区停车位紧缺，很多物业企业占用小区公共道路，划临时停车位，为业主提供车位，向业主收取车位费。征求意见稿中指出，住宅小区内确需占用业主共有道路或其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车辆停放费。车辆停放费收益属于全体业主。

来源：蚌埠新闻网