物业涨价 需超半数业主同意

物业公司擅自上涨物业费，结果遭到大部分业主的抵制。业主因拒交物业费，被物业公司告上法庭。12月3日记者从铁西区法院获悉，因物业“涨价”未召开业主大会，未经半数以上业主同意，“涨价”不合法。

经法官调解，欠费业主只需按原来物业费价格交。

物业借“业委会”涨价

沈阳某物业公司从2011年开始为铁西区一小区提供物业服务，并与小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定了住宅房屋的物业服务费收费标准。

可是服务一段时间后，物业公司认为原物业费收费标准过低，从2012年下半年开始调整物业费，要求业主按涨价后的费用交纳物业费。物业公司在小区贴出告示，说明涨价理由：物业在园区内发放业主意见调查表，询问业主是否同意涨价，经园区业主委员会盖章确认，调查结果显示同意上调业主过半数。业主委员会根据调查结果研究决定，从2012年下半年开始涨价。此后，2013年12月2日，物业再次张贴业主委员会盖章的情况说明，载明涨价的原因、依据及情况。

部分业主拒交费成被告

对于物业公司上涨物业费，大部分业主都不认可，其中部分人选择拒交物业费，结果被物业公司告上法庭。

针对这一系列诉讼案件，办案法官分别到社区及小区办走访。在社区处了解到，涉案园区没有实际的业主委员会管理，前期业主委员会到期后一直没进行换届选举，社区张贴过要求业主积极报名选举业主委员会成员的通知，可没有业主响应。社区虽然清楚该园区要涨价的情况，但物业并没有组织过业主大会和业主投票。在小区办走访进一步证实了该园区业主委员会已于2009年到期，至今没有换届选举，也没有在小区办进行过备案。

法官调解业主原价交费

办案法官决定对这一系列案展开调解。

法官对欠费业主想说的是，虽然物业是经已经失效的小区业主委员会聘用，但物业提供了物业服务，形成事实服务关系，小区的业主已接受了物业服务，就应当向物业支付相应的物业费。

但物业涨价明显不合规定。涉案园区业主委员会到期没有换届选举，其已经不能继续行使业主委员会的职能，发出的调查涨价公告及情况说明不具有对外效力。没有在业主委员会或社区的组织下征集意见，涉案园区等于是在物业公司自行组织下进行的涨价调查，违反法定的涨价程序，其要求涨价没有依据。对拒交涨价物业费的业主，物业公司不能收取涨价部分的物业费。

经过法律释明，物业公司同意按原来价格收取被告业主的物业费。双方达成调解协议，被告业主同意按原来价格交物业费，物业公司则向法院提出撤诉申请。

法官说法

铁西区法院办案法官评析此案认为，本案虽是个案，但却有普遍意义，它对指导业主维权具有指导意义。

依据相关法律、法规规定，物业公司涨价，需要在业主委员会的组织下召开业主大会，超过半数业主同意才可。如果没有业主委员会，社区可以代为行使业主委员会的权利。如果是撤换物业公司，则需2/3以上业主同意。而本案物业公司操纵已经失去效力的业主委员会行使涨价行为，并不能代表小区全体业主的意志，没有得到业主授权的涨价行为自然也得不到法律的保护。本案再次提醒广大业主，作为小区的主人，不要漠视自己的权利，要真正形成自治意识，才能有效维护自己的权利。

来源：沈阳日报